ドバイ不動産の購入を具体的に考え始めると、多くの方が最後に引っかかるのが「仲介手数料」です。会社によって「0%」と「2%」の両方が書かれていて、どちらが本当なのか分からない。そんな状態ではないでしょうか。
「0%と2%、いったいどっちが本当なんだ」
「日本人だからと、こっそり上乗せされていないか」
「結局、物件価格のほかにいくら用意すればいいのか読めない」
日本の不動産では「成約価格の3%＋6万円＋消費税」という上限が法律で決まっています。ところがドバイにはこの公定ルールがなく、日本の常識がそのまま通じません。だからこそ、数字の見え方が会社ごとにバラバラになるのです。
先に、この記事の結論をお伝えします。
- 中古（完成物件）の仲介手数料は「売買価格の2%＋VAT5%」＝実質2.1%が市場慣行です。
- オフプラン（新築）は買主の仲介手数料が0%になるのが一般的。ただし「無料」でも公的費用は必ずかかります。
- DLD登録手数料などの公的費用は、どの会社を通しても同額。手数料の安さより「総額」で判断するのが正解です。
この記事では、ドバイ土地局（DLD：不動産登記を管轄するドバイ政府機関）の公式情報をもとに、購入（中古・オフプラン）・賃貸・売却の3つの場面それぞれで「誰が・いくら・いつ払うのか」を一枚の表と総額シミュレーションで整理します。読み終えたとき、あなたは自分のケースの費用総額を概算で言え、目の前の見積書が妥当かどうかを自分で検証できる状態になっているはずです。
※本記事の情報は2026年7月時点のものです。数値はDLD（ドバイ土地局）公式（dubailand.gov.ae）で確認しています。
ドバイ不動産の仲介手数料は「売買価格の2%＋VAT」が基準
ドバイ不動産の仲介手数料は、取引の種類によって負担者と料率が変わります。まず全体像を一枚の早見表で押さえましょう。
| 場面 | 仲介手数料の目安 | 負担する人 |
|---|---|---|
| 中古（完成物件）の購入 | 売買価格の2%＋VAT5%＝実質2.1% | 買主 |
| オフプラン（新築）の購入 | 0%が一般的 | 買主は負担なし（デベロッパーが販売報酬を負担） |
| 賃貸 | 年間家賃の5%＋VAT | 借主 |
| 売却 | 売買価格の2%＋VAT | 売主 |
※上表の「2%」「5%」は法律で定められた公定料率ではなく、ドバイの市場で広く使われている慣行です。DLDのライセンス制度に料率の定めはなく、最終的には当事者の合意で決まります。極端に高い・安い提示があれば、その根拠を確認しましょう。
ここでは、費用の基本を4つの視点で解説していきます。
中古（完成物件）は売買価格の2%＋VAT5%＝実質2.1%
すでに完成している物件（中古・再販物件）を購入する場合、買主が仲介会社に支払う手数料は売買価格の2%が相場です。これに付加価値税（VAT：日本の消費税にあたる税で税率5%）が上乗せされます。
計算すると、2%×（1＋5%）＝実質2.1%。たとえば売買価格200万AED（ディルハム：UAEの通貨）の物件なら、仲介手数料は約42,000AEDです。
「2%」とだけ書いてある記事が多いのですが、実際に支払うのはVAT込みの2.1%です。見積書を見るときは、手数料本体とVATが分けて記載されているかを必ず確認してください。
オフプラン（新築）は買主の負担ゼロが一般的
デベロッパー（開発会社）が販売する建設前・建設中の物件（オフプラン）では、買主が仲介手数料を負担しないのが一般的です。
理由は、デベロッパーが販売を担うブローカーへ販売報酬を支払っているためです。買主から見れば「無料」でも、売り手側では報酬が発生しています。この仕組みは次の章で詳しく解説します。
賃貸は年間家賃の5%＋VATが相場
ドバイで賃貸物件を借りる場合、借主が支払う仲介手数料は年間家賃の5%＋VATが相場です。日本の「家賃1ヶ月分」とは計算根拠が異なる点に注意してください。
このほか、賃貸契約にはEjari（イジャリ：賃貸契約をDLDに登録する制度）への登録手続きが必要になります。登録は入居時の必須手続きですが、料金は契約内容により変わるため、契約前に管理会社へ確認しましょう。
売却時は売主が2%＋VATを負担する
物件を売る側に回ったときは、売主が仲介会社へ売買価格の2%＋VATを支払うのが一般的です。
加えて、売却時にはNOC（No Objection Certificate：デベロッパーが発行する「異議なし証明書」）の取得費用がかかります。住宅ローンが残っている場合は、その抹消手続き（モーゲージ解除）も必要です。売却は「手取りがいくら残るか」で考えるため、これらの費用を差し引いて出口を設計しておくことが大切です。
オフプランの仲介手数料が「0%」になる仕組み
「ドバイの仲介手数料は無料」という説明をよく見かけます。これは主にオフプラン購入のケースを指していますが、「無料」の意味を正確に理解しておかないと判断を誤ります。
ここでは、「0%」の仕組みを4つの視点で解説していきます。
デベロッパーがブローカーへ販売報酬を支払っている
オフプランで買主が手数料を払わないのは、デベロッパーがブローカーへ販売報酬（一般に2〜5%程度）を支払っているからです。
つまり「手数料が発生していない」のではなく、「負担しているのが買主ではなくデベロッパー」というだけです。買主にとっては実質的なメリットですが、「誰も手数料を受け取っていない」わけではない、という構造を理解しておきましょう。
「法律で禁止」ではなく商慣行である
一部のサイトには「ドバイでは法律で買主から手数料を取ることが禁止されている」という記述がありますが、これは正確ではありません。
DLDのライセンス済ブローカー制度には、手数料率や負担者を定めた公定ルールはなく、手数料は当事者の合意で決まります。オフプランの「0%」は、法規制ではなくデベロッパー主導の販売慣行によるものです。ここを取り違えると、「中古でも0%のはず」といった誤解につながります。
0%でもDLD登録費用などは別途かかる
もっとも大切なポイントです。仲介手数料が0%でも、DLD登録手数料などの公的費用は必ず別途発生します。
「仲介手数料0%」＝「総額が最も安い」ではありません。DLD登録手数料（4%）・Trustee手数料・Title Deed発行料などの公的費用は、どの会社を通しても同額です。手数料の有無だけで会社を選ぶと、総額での比較を見落とします。
0%を掲げる会社を見極める視点
「手数料無料」を前面に出す会社を選ぶときは、手数料以外の部分（提案の中立性、対応品質、アフターサポート）まで含めて比較することが重要です。無料の裏側で、割高な物件を勧められていないかという視点も持っておきましょう。
仲介会社の具体的な選び方・確認すべきポイントは、ドバイ不動産の会社選びの解説記事で詳しくまとめています。
【関連記事】https://ddcrest.com/column/dubai-real-estate-brokerage-firm/
仲介手数料とあわせて発生する費用の内訳
ドバイ不動産の購入では、仲介手数料以外にも複数の費用が発生します。「費目・金額・誰が払うか・いつ払うか」を一枚の表で押さえましょう。
ここでは、あわせて発生する費用を5つの視点で解説していきます。
- 費用一覧表（費目／金額／誰が払う／いつ払う）
- DLD登録手数料4%は公式には「売主2%・買主2%」
- Trustee手数料とTitle Deed発行料の正確な額
- オフプランはOqood登録が加わる
- 住宅ローンを使う場合に加わる費用
費用一覧表（費目／金額／誰が払う／いつ払う）
ドバイ不動産の購入で発生する主な費用を、一覧で整理します。
| 費目 | 金額の目安 | 誰が払う | 支払うタイミング |
|---|---|---|---|
| 仲介手数料（中古） | 売買価格の2%＋VAT | 買主 | MOU締結〜名義移転 |
| DLD登録手数料 | 売買価格の4%（公式は売主2%＋買主2%） | 実務では買主が全額 | 名義移転時 |
| Trustee手数料 | AED4,000＋VAT＝4,200（50万AED以上）／AED2,000＋VAT＝2,100（未満） | 買主 | 名義移転時 |
| Title Deed発行料など | AED250＋地図AED250＋knowledge/innovation各AED10 | 買主 | 名義移転時 |
| Oqood登録（オフプランのみ） | AED5,000＋VAT＝5,250 | 買主 | 予約・登録時 |
| モーゲージ登録（ローン利用時） | 融資額の0.25%＋発行料 | 買主 | 融資実行時 |
※上記はDLD公式の料金体系（2026年7月時点）に基づく目安です。制度は改定されることがあるため、契約前に最新の金額を確認してください。
DLDという機関の役割や登記手続きの流れそのものについては、DLD（ドバイ土地局）の解説記事で詳しく説明しています。本記事では費用の要点に絞ります。
【関連記事】https://ddcrest.com/column/dld-dubai/
DLD登録手数料4%は公式には「売主2%・買主2%」
ここが、他のどの記事にも書かれていない最大のポイントです。
多くの解説記事は「DLD登録手数料は買主が4%を負担する」と書いています。しかしDLD公式の料金体系では、売買登録手数料は「売主2%・買主2%」の折半と定められています。
押さえておきたいポイントは3つです。
- 公式規定：売買登録手数料＝売買価格の2%を「売主」、2%を「買主」がそれぞれ負担（合計4%）。
- 実際の商慣行：買主が4%全額を負担するケースが定着している。
- つまり「買主が4%」は慣行であって公式規定ではありません。交渉の余地がある論点だと知っておくだけで、見え方が変わります。
「4%は当然買主が全部払うもの」と思い込まず、契約条件として誰がどの割合を負担するのかを確認する——これだけで、あなたの立場は一段強くなります。
Trustee手数料とTitle Deed発行料の正確な額
競合記事の間で数字が食い違いがちな費目を、DLD公式ベースで整理します。
- Trustee手数料（名義移転手続きを行う公認事務所の手数料）：売買価格50万AED以上でAED4,000＋VAT（＝4,200AED）、50万AED未満でAED2,000＋VAT（＝2,100AED）。
- Title Deed（タイトルディード：所有権証書）発行料など：本体AED250に、地図（Site Plan）AED250、knowledge fee（AED10）、innovation fee（AED10）が積み上がります。
「4,200」「2,100」という数字はVAT込みの総額、「250」は本体価格です。両者は別の費目を指しているため、記事によって金額が違って見えるのはこの積み上げ方の差によるものです。
オフプランはOqood登録が加わる
オフプラン（建設前・建設中）物件を購入する場合、名義移転の前にOqood（オクード：オフプラン物件の仮登録制度）への登録が必要です。
このService Partner手数料はAED5,000＋VAT（＝5,250AED）が目安です。オフプランは仲介手数料が0%でも、この登録費用とDLD登録手数料が発生するため、「手数料無料＝費用ゼロ」ではない点に改めて注意してください。
住宅ローンを使う場合に加わる費用
現地の住宅ローン（モーゲージ）を利用する場合、モーゲージ登録手数料として融資額の0.25%に加え、証書発行料などが発生します。
この費目は多くの解説記事で触れられていませんが、融資額が大きいほど無視できない金額になります。ローン利用を前提にする方は、総額の試算にこの0.25%を必ず織り込んでおきましょう。
購入・賃貸それぞれの費用総額シミュレーション
ここまでの費目を、実際のケースに当てはめて総額を出してみます。円換算は2026年7月時点で1AED≒44.5円として計算しています（※このレートは執筆時点の仮置きです。為替は日々変動するため、入稿・公開時点の実レートに差し替えてください）。
ここでは、代表的な3つのケースと為替の注意点を解説していきます。
- 中古200万AEDを購入した場合
- オフプラン150万AEDを購入した場合
- 年間家賃12万AEDを借りた場合
- 円換算と海外送金コストの見落とし
中古200万AEDを購入した場合
売買価格200万AED（約8,900万円）の完成物件を、住宅ローンなしで購入するケースです。
| 費目 | 金額(AED) | 円換算(概算・仮置きレート) |
|---|---|---|
| 物件価格 | 2,000,000 | 約8,900万円 |
| DLD登録手数料(4%) | 80,000 | 約356万円 |
| 仲介手数料(2%＋VAT) | 42,000 | 約187万円 |
| Trustee手数料 | 4,200 | 約19万円 |
| Title Deed発行料など | 520 | 約2万円 |
| 諸費用合計 | 約126,720 | 約564万円 |
| 総額 | 約2,126,720 | 約9,464万円 |
物件価格に対する諸費用の上乗せ率は約6.3%。ドバイでは「物件価格＋7〜8%程度」を諸費用の目安とする考え方が一般的ですが、ローンの有無や物件条件で変わります。
オフプラン150万AEDを購入した場合
売買価格150万AED（約6,675万円）のオフプラン物件を購入するケースです。仲介手数料は0%ですが、公的費用は発生します。
| 費目 | 金額(AED) | 円換算(概算・仮置きレート) |
|---|---|---|
| 物件価格 | 1,500,000 | 約6,675万円 |
| DLD登録手数料(4%) | 60,000 | 約267万円 |
| Oqood登録(Service Partner) | 5,250 | 約23万円 |
| 仲介手数料 | 0 | 0円 |
| 諸費用合計 | 約65,250 | 約290万円 |
| 総額 | 約1,565,250 | 約6,965万円 |
仲介手数料が0円でも、諸費用は約4.4%分かかります。「無料だから最安」ではなく、公的費用まで含めた総額で比較する——これがオフプランを検討する際の鉄則です。
年間家賃12万AEDを借りた場合
年間家賃12万AED（約534万円）の物件を借りるケースです。
| 費目 | 金額(AED) | 円換算(概算・仮置きレート) |
|---|---|---|
| 仲介手数料(5%＋VAT) | 6,300 | 約28万円 |
| 保証金(家賃の約5%・退去時返還) | 6,000 | 約27万円 |
| Ejari登録など | 手続き費用（契約により変動） | — |
このほか、電気・水道（DEWA）の保証金などが入居時に必要になります。賃貸の総額まで示した記事は他にほとんどないため、駐在・移住で借りる方はこの初期費用を見込んでおいてください。
円換算と海外送金コストの見落とし
見落とされがちなのが為替と海外送金のコストです。上記の円換算は執筆時点のレートによる目安であり、実際の支払い時のレート次第で総額は上下します。
さらに、日本からドバイへ資金を送る際には送金手数料と為替スプレッド（両替時の実質コスト）が発生します。金額が大きいほど、この差は総額に効いてきます。物件価格だけでなく、「最終的に手元からいくら出ていくのか」で資金計画を立てましょう。
現在ドバイで販売中の物件は、取扱物件一覧からご確認いただけます。
【関連記事】https://ddcrest.com/property_list/
費用はいつ払う？契約から引き渡しまでのタイムライン
費用は一度にまとめて払うわけではなく、手続きの段階ごとに発生します。支払いのタイミングを時系列で押さえておきましょう。
ここでは、支払いのタイミングを3つの段階で解説していきます。
MOU（Form F）締結時に払うもの
売主・買主が売買の意思を確認するMOU（Memorandum of Understanding：DLD標準様式のForm F）を結ぶ段階では、一般に手付金として売買価格の10%を預けます。仲介手数料の一部をこのタイミングで支払う場合もあります。
Trustee Officeでの名義移転時に払うもの
Trustee Office（公認の名義移転手続き事務所）で所有権を移す段階が、費用のピークです。ここでDLD登録手数料・Trustee手数料・Title Deed発行料をまとめて支払い、残代金を決済します。
引き渡し後に発生するもの
引き渡し後は、サービスチャージ（共用部の維持管理費）や管理費が継続的に発生します。これは購入時の一時費用ではなく、保有中のランニングコストです。利回りを考えるうえで、この年間コストも忘れずに計算に入れておきましょう。
日本人が損をしないための4つのチェック
「日本人だから高く取られていないか？」この不安に正面から答えます。以下の4つを自分で確認できれば、不当な上乗せはほぼ防げます。
ここでは、損をしないための4つのチェックを解説していきます。
BRN（ブローカー登録番号）をDubai Brokersで照合する
まず、担当するブローカーが正規のライセンスを持っているかを確認します。ドバイのブローカーにはBRN（Broker Registration Number：ブローカー登録番号）が付与されており、DLDの公式サービス「Dubai Brokers」で誰でも照合できます。
名刺や見積書に記載されたBRNを、公式サービスで検索する。これが信頼できる相手かを見極める第一歩です。
見積書（Cost Sheet）で必ず確認する項目
見積書（Cost Sheet）を受け取ったら、次の項目が明記されているかを確認しましょう。
- 仲介手数料の本体とVATが分けて書かれているか
- DLD登録手数料・Trustee手数料・Title Deed発行料が費目ごとに記載されているか
- オフプランならOqood登録費用が入っているか
- 内訳不明の「諸費用一式」でまとめられていないか
各費目が公的費用（どの会社でも同額）なのか、会社の取り分なのかを切り分けられれば、妥当性は自分で判断できます。
二重取り・上乗せが起きていないかの見分け方
注意したいのは、買主と売主の双方から手数料を取る「二重取り」です。とくにオフプランで買主に仲介手数料を請求された場合は、「デベロッパーからも報酬を得ていないか」を確認する価値があります。
「日本人価格」で相場より高く提示されていないかは、公的費用が上表どおりの金額になっているかを照合すれば見抜けます。公的費用は誰が買っても同額だからです。
トラブル時の相談先
万一トラブルになった場合は、DLD／RERA（Real Estate Regulatory Agency：不動産規制庁）への申し立てルートがあります。ライセンス業者との取引であれば、規制当局を通じた解決手段が用意されている点は、ドバイ不動産の安心材料のひとつです。
信頼できる会社の選び方・サポート体制については、ドバイ不動産の会社選びの解説記事もあわせてご覧ください。
【関連記事】https://ddcrest.com/column/dubai-real-estate-brokerage-firm/
ドバイ不動産の仲介手数料に関するよくある質問
法律で定められた上限（公定料率）はありません。DLDのライセンス制度に料率の定めはなく、当事者の合意で決まります。中古購入で2%、賃貸で5%というのは、あくまで市場で広く使われている慣行です。
大きくは変わりません。DLD登録手数料などの公的費用はどの会社を通しても同額だからです。仲介手数料の有無より、公的費用まで含めた総額と、提案の中立性・サポート品質で比較することをおすすめします。
公的費用は誰が買っても同額のため、上表と照合すれば上乗せは見抜けます。担当者のBRNをDubai Brokersで照合し、見積書の各費目を確認すれば、不当な請求はほぼ防げます。
DLD公式の規定では「売主2%・買主2%」の折半です。ただし実務では買主が4%全額を負担する商慣行が定着しています。「当然買主が全額」ではなく、契約条件として負担割合を確認する余地がある論点です。
はい。仲介というサービスに対してはVAT5%が課されます。見積書では手数料本体とVATが分けて記載されているのが正しい形です。なお、住宅用不動産の売買そのもののVATの取り扱いは条件により異なるため、個別ケースは専門家にご確認ください。
日本は「成約価格の3%＋6万円＋消費税」という上限が法律で決まっています。一方ドバイには公定の上限がなく、料率は慣行と合意で決まります。また、オフプランでは買主の手数料が0%になるなど、負担者の考え方も異なります。日本の常識をそのまま当てはめないことが大切です。
まとめ｜ドバイの仲介手数料は「率」より「総額と誰が払うか」で判断する
最後に、本記事の要点を整理します。
- 中古購入：仲介手数料は売買価格の2%＋VAT＝実質2.1%（買主負担）。
- オフプラン購入：仲介手数料は0%が一般的。ただしデベロッパーが報酬を負担しているだけで、公的費用は別途かかる。
- 賃貸：年間家賃の5%＋VAT（借主負担）。売却：2%＋VAT（売主負担）。
- DLD登録手数料4%は公式には「売主2%・買主2%」の折半。買主全額は商慣行。
- 「手数料無料」に飛びつかず、公的費用まで含めた総額とBRN照合・見積書確認で判断する。
