近未来的な高層ビルが立ち並ぶドバイの都市景観。世界中の投資家を惹きつける要因となっています。
ドバイは個人所得税がなく、不動産の賃貸収入や売却益に税金が課されないため、投資利益をそのまま享受できます。また不動産に対する固定資産税も基本的に存在せず、相続税もゼロに近いため、税コストが極めて低い点が魅力です。
さらに2023年に法人税が導入されたものの、小規模企業や特定条件下では免除があり税率も9％と低水準で、日本と比べても税負担は軽微です。このような税制上の優遇措置が、世界中の富裕層や投資家がドバイ不動産に注目する大きな理由となっています。
ドバイは非石油部門を中心に経済成長を続けており、2025年のGDP成長率は5％超と予測されています。
観光業や貿易、金融など多角化した産業が成長を牽引し、将来的な更なる発展が期待できます。それに伴い、人口も急増しています。実際、ドバイの人口は毎月1.7万人以上のペースで増加しており、住宅需要が供給を上回る状況です。
過去50年で人口は急激に拡大し、富裕層や高度人材の移住も相次いでいます。こうした経済・人口の伸びは不動産市場の活況を支え、今後数年間は不動産価格の成長が続くとの予測も出ています。
ドバイは世界でも有数の安全な都市として知られており、治安の良さも投資先として注目される理由です。
国際的な安全都市ランキングで常にトップクラスに位置し、2025年のデータでは世界で3番目に安全な都市と評価されています。住民の約95%が「夜間に一人で歩いても安全」と感じると回答しており、犯罪発生率が極めて低いことが伺えます。
これは厳格な法の執行と最新テクノロジーを駆使した監視体制により実現しており、安心して生活・ビジネスができる環境が整っています。治安の安定は資産を守る上でも重要であり、海外投資先としてドバイの信頼性を高めています。
日本人投資家にとってドバイ不動産は、国内では得られないメリットが多く魅力的です。
まず、前述のように所得税や譲渡益課税がないため、日本の高い税負担を回避した投資が可能になります。日本の不動産投資では賃料収入に所得税が課され、売却時にも多額の譲渡税が発生しますが、ドバイではそれらがゼロである点は大きな利点です。
また、ドバイの不動産利回りは平均5〜7％と比較的高く、日本の平均的な賃貸利回り3〜4％程度を上回ります。加えて、一定額以上の不動産購入でビザを取得できる制度もあり、将来的に海外移住や長期滞在を視野に入れる投資家にも魅力です。
さらに、ドバイの不動産価格は東京など他の世界都市と比べ割安感があることも指摘されています。都市の将来性に対して価格が手頃であるため、高い成長余地に期待して投資する日本人も増えています。以上の点から、日本人にとってドバイ不動産は税効率の良い高収益な投資先であり、資産分散やインフレ対策の観点からも注目されています。
近年、ドバイの不動産価格上昇傾向にあり、全体の平均平米単価は2024年時点で約18,000AED/㎡（約75〜80万円）と報告されています。
中心部と郊外で価格には大きな差があり、最も手頃なエリアでは平米単価40万円台から購入可能ですが、主要エリアの一つダウンタウンでは平均で約112万円/㎡と高額です。物件タイプや広さによっても異なりますが、50㎡程度のコンドミニアムでも価格相場は約4,000万円以上となってきており、物件取得時にはこれに加えて登記手数料（物件価格の4%）や仲介手数料など諸経費も必要になります。
全体として供給が限られる中で需要が旺盛なため、2024年は平均価格が前年比+7%と上昇し、人気エリアでは+17%もの価格上昇が見られました。
ドバイには多数の居住エリアがあり、それぞれ特徴と価格帯が異なります。以下に日本人投資家にも人気の高い代表的なエリアの特色と相場感を紹介します。
ドバイを代表する商業・観光の中心地で、世界一高いビル「ブルジュ・ハリファ」や巨大ショッピング施設のドバイモールが位置します。
高層オフィスビルや高級ホテルも林立する都心エリアであり、利便性とステータスの高さから不動産価格もドバイ随一です。平均価格は平米あたり100万円超と高水準で、2ベッドルームの高級マンションでは1億円近くする物件も珍しくありません。常に国内外からの需要が強く、賃貸ニーズも安定しているエリアです。
ドバイ・マリーナはビーチと人工運河に囲まれたウォーターフロントの高級住宅地です。高層マンション群や5つ星ホテルが建ち並び、運河沿いにはレストランや大型商業施設が充実しています。
美しい夜景と海景を望める人気エリアで、平米単価も都心部に匹敵する水準です。特に景観の良い高層階物件はプレミア価格で取引されており、外国人富裕層からの需要も旺盛です。賃貸では駐在員や長期滞在者に人気があり、高い入居率と比較的良好な利回りが期待できます。
ヤシの木型の人工島に造成された超高級住宅エリアです。島内には世界的セレブの邸宅や高級ヴィラが立ち並び、リゾートホテルやプライベートビーチも多く存在します。
アパートメントもありますがヴィラ物件が中心で、一棟ごとの敷地が広大なため物件価格は数億円単位になることもあります。
平米単価も高い水準ですが、その希少性から長期的な資産価値の維持が期待されるエリアです。リゾート需要もあり短期貸し（バケーションレンタル）のニーズも強いため、運用次第では高収益を狙える投資先と言えます。
ドバイ・クリーク沿いに位置する新興のウォーターフロント開発エリアです。歴史地区に隣接し、水辺の景観と開放感が魅力で、近年高級マンションや高層ビルの建設が進んでいます。
ダウンタウンなどに比べると平米単価は抑えめで、今後の発展に伴う値上がり余地が大きいエリアとされています。周辺には伝統的な街並みや文化施設もあり、観光面での人気も高めつつあります。
新築プロジェクトが多いため購入価格は比較的手頃ですが、その分キャピタルゲイン（値上がり益）を狙える可能性があり、賃貸利回りも高めが期待できる注目エリアです。
不動産投資の収益性を測る指標として「表面利回り（グロス利回り）」と「実質利回り（ネット利回り）」があります。
表面利回りは物件価格に対する年間家賃収入の割合で、管理費などのコストを考慮しない単純な指標です。一方、実質利回りは年間収入から管理費・維持費など諸経費を差し引いて計算するため、より実態に近い利益率を示します。
ドバイ不動産の表面利回りは平均でおよそ5〜7％程度と比較的高めで、物件やエリアによっては9％近い高利回りも見られます。例えば賃料収入6万AEDの物件では表面利回りが約6.3％となり、そこから管理費等を差し引いた実質利回りは約5.1％となったケースがあります。
一般には実質利回りは表面利回りより1〜2ポイント低くなるため、投資判断時は表面利回りから一定のコスト分を差し引いて検討すると良いでしょう。
ドバイでは賃貸住宅の需要が非常に高く、空室リスクが低い傾向にあります。
その理由の一つは人口流入の増加です。前述の通り毎月1万7千人以上の新規居住者がドバイに移り住んでおり、住宅供給が追いついていません。特に海外からの駐在員や移住者が増加しており、賃貸物件へのニーズが旺盛です。
また、治安の良さや税金の安さから長期滞在先としてドバイを選ぶ外国人が多いことも一因です。
さらに観光都市でもあるため、ホリデイレンタルやサービスアパートメントへの需要も高く、短期賃貸市場も活況です。こうした多様な需要層によって、ドバイの賃貸市場は常に高い入居率を維持しており、安定した家賃収入が得られやすい環境にあります。
ドバイ不動産はキャピタルゲインの期待も高い市場です。
近年の市場動向を見ると、2022年以降物件価格は力強く上昇しており、2024年には全体で前年比+7%、人気エリアでは+10〜20%近い価格上昇が記録されています。経済成長や人口増加に支えられ、中長期的にも資産価値の向上が見込まれます。
実際、専門家からは「今後3〜4年間は不動産市場の成長が続く」との予測も出ています。こうした背景から、中長期で保有することで売却時に大きな利益を得られる可能性は十分にあります。
ただし、不動産市況は世界経済や金利動向、地政学リスク等の影響を受けるため、必ずしも一方的に上昇し続ける保証はありません。過去には景気後退局面で価格が調整局面に入った例もあるため、過度に楽観せず市場動向を注視することが重要です。それでも総じて言えるのは、現在のドバイは需要超過による強気相場にあり、適切な物件選定をすればキャピタルゲインを狙えるチャンスが大いにあるという点です。
世界的に見てもドバイは税制優遇が際立つ地域です。個人所得税が課されないため、不動産から得られる賃貸収入や売却益に対する税金がゼロで、これは投資家にとって極めて大きなメリットです。
さらに固定資産税も存在せず、物件保有中の税負担はありません。例えば日本では不動産取得後に毎年固定資産税が課されますが、ドバイではそうした維持コスト面でも有利です。
また相続税も事実上ゼロ（UAEでは相続に対する課税なし）であり、世代間で資産を引き継ぐ際も税金を気にせずに済みます。加えて、物件購入時のコストも比較的低く、ドバイ土地局（DLD）への登録料が物件価格の4%かかる程度で、日本の不動産取得税や高額な印紙税・登録税と比べて負担が小さいです。
消費税にあたるVATはUAE全土で5%導入されていますが、不動産取引（住宅用途）には基本的に適用されないため、住宅購入者がVATを支払うケースは限定的です。総じて、ドバイで不動産投資を行う際の税金コストは極めて軽微であり、この税制メリットが世界中の投資マネーを呼び込んでいます。
魅力的なドバイの税制ですが、投資家として留意すべき点もあります。まず、日本に居住している限り、日本の税法上は海外不動産からの所得も課税対象になる点です。
たとえドバイで所得税がゼロでも、日本の税務上は賃貸収入や売却益を申告し、所得税・住民税を納める必要があります。このため、日本在住のまま「税金がかからない」と誤解していると、後に想定外の納税義務が生じたり、最悪の場合脱税とみなされるリスクがあります。
ドバイと日本は租税条約を結んでおり、二重課税防止措置はありますが、ドバイ側で税がかからない以上、日本での課税は避けられません。そのため、ドバイの無税メリットをフルに享受するには、日本の非居住者となる必要があります。
次に、法人経由で投資する場合の注意です。UAEでは2023年から法人税（9%）が導入され、一定以上の企業所得がある法人には課税が及ぶ可能性があります。個人投資家には直接関係ありませんが、大口投資で現地法人を設立する場合は、この法人税の適用条件を把握しておくべきです。
また、不動産購入・保有時には税金こそかかりませんが、管理費や維持費は発生します。高級物件ほどサービスチャージが高額になる傾向があり、実質利回りに影響します。最後に、将来ドバイ側の税制変更リスクもゼロではありません。現在は税優遇が維持されていますが、経済政策の転換や国際的な潮流によって税制が見直される可能性も踏まえ、最新情報のフォローが重要です。
ドバイでは外国人でも不動産を購入できますが、購入可能なエリアは政府によって指定された「フリーホールドエリア」に限られます。
これは外国籍でも100%不動産所有権が認められる区域で、主な高級住宅地や新興開発地域の多くが含まれています。例えば、前述のダウンタウン、マリーナ、パーム・ジュメイラなど人気エリアの物件は基本的に外国人購入が可能です。
一方、古くからの住宅地区など一部エリアでは外国人は購入できず長期リース権のみ認められる場合があります。
ただしドバイ全体としては外国資本を積極的に呼び込む方針のため、購入可能エリアは非常に広範です。要約すれば、法律上定められたフリーホールド区画内であれば、日本人を含む外国人でも自由に物件を購入・所有できます。
ドバイでの不動産購入プロセスは比較的シンプルです。
まず信頼できる不動産エージェントやデベロッパーから希望の物件を探し、購入の意思表示（オファー）を行います。
価格交渉が成立したら、売買契約（売買予約契約）を締結し、通常物件価格の10%前後の手付金を支払います。
その後、物件の引き渡し準備として売主側で必要書類（権利証明等）の手配や当局への申請が行われ、残代金の支払いと同時に名義移転手続きが進められます。
最終的に、ドバイ土地局（DLD）にて登記・名義変更を行い、購入者にタイトルディード（権利証明書）が発行されます。
全額現金購入の場合、契約から物件引き渡しまで数週間程度で完了するケースが多いです。なお、購入時には登録料の支払いや、仲介業者への手数料支払いも同時に行われます。
外国人がドバイで不動産を購入する際、必要書類は多くありません。
個人名義で購入する場合、有効なパスポートと連絡先情報程度で手続き可能です。
居住ビザや現地IDがなくても購入自体は問題なく、事前の渡航や口座開設も必須ではありません。基本的にはパスポートさえあれば契約書に署名し物件を取得できます。もし夫婦や友人と共同名義で購入する場合は、全員分のパスポートが必要です。
住宅ローンを利用する場合には銀行からの事前承認レターや収入証明が求められます。また、物件引き渡し時には売主から発行されるNOC（譲渡同意書）や支払い完了証明などが必要となりますが、これらは通常売主側やエージェントが準備します。
総じてドバイ不動産購入の手続きは簡便で、書類面のハードルも低く抑えられています。
日本人投資家にとって見逃せないのが為替変動リスクです。
ドバイの通貨ディルハム（AED）は米ドルに連動しており、対米ドルでは安定していますが、円との為替レートは日々変動します。
例えば、購入時に1AED=30円だったものが数年後に1AED=40円になれば、為替差益で円換算の資産価値は向上しますが、逆に円高が進めば目減りする可能性があります。賃料収入もAEDで得るため、円に換金するタイミングによっては収益が増減します。
為替リスクを抑えるために、為替ヘッジの検討や現地通貨で資金を運用し続けるなどの対策も考えられますが、完全にリスクを排除することはできません。海外投資である以上、為替の影響を織り込んだ資金計画が重要です。
不動産市場の景況変動も注意すべきリスクです。
ドバイは好調時には大きな値上がりが期待できますが、世界経済や需給バランスの変化によって価格が下落局面に入る可能性もあります。
事実、2008年の金融危機時や2014年以降の原油安局面ではドバイ不動産価格が大幅に下落し、所有者が含み損を抱えた例もありました。
特に供給過剰となると市況悪化を招きます。パンデミック前のドバイでは開発ラッシュに伴う物件過剰供給が指摘されており、需要が追いつかず賃料・価格の下落圧力が生じました。
また2020年のコロナ禍では観光業停滞や外国人流出で一時的に不動産需要が冷え込み、空室率が上昇する局面もありました。このように市場環境は循環的に変動し得るため、「値下がりしない」保証はありません。投資に際しては、過去の市況サイクルも把握した上で、中長期的な視点で耐えうる資金計画を立てることが大切です。
海外投資では現地業者とのやり取りも不可欠ですが、中には悪質な業者も存在するため注意が必要です。
ドバイでは不動産エージェントはRERA（ドバイ不動産規制庁）への登録とライセンス取得が義務付けられていますが、無免許で違法な営業を行う仲介業者も残念ながら存在します。
中には日本人が関与する悪質業者も報告されており、言葉が通じるからといって安易に信用するのは禁物です。正規のエージェントであるかどうか、必ずRERA登録番号やIDカードの提示を受けて確認するようにしましょう。
高利回りを過度に強調するセールストークや、「必ず値上がりする」といった断定的な勧誘にも注意が必要です。
比較的リスク許容度が高く積極的に資産を増やしたいと考える投資家がドバイ不動産投資が適しているといえるでしょう。
具体的には、国内の低利回り投資に物足りなさを感じており、高い賃貸利回りやキャピタルゲインを狙いたい人に向いています。日本の高い税負担を軽減したい高所得者層や富裕層にも魅力的でしょう。一定額以上の投資で居住ビザを取得できるため、将来的に海外移住やセカンドライフを検討している方にも適しています。
また、資産ポートフォリオの分散を図りたい人（円資産だけでなく外貨建て資産を持ちたい人）や、新興市場の成長性に賭けたい人にもフィットします。中長期で投資ができ、短期的な価格変動に一喜一憂せずに腰を据えて運用できる方であれば、ドバイの将来性を享受しやすいでしょう。
さらに、国際的なビジネス環境やコミュニティに興味があり、グローバルな視野で投資を楽しめる人にとって、ドバイ不動産はやりがいのある選択肢となります。
一方で、ドバイ不動産投資は万人向けではありません。
まず、元本割れや為替損失などリスクを極力避けたい超保守的な投資家には向きません。価格変動や市場サイクルによるアップダウンを受け入れられない場合、ドバイのようなボラティリティのある市場はストレスとなるでしょう。
また、少額の資金しか用意できずレバレッジに頼った投資を考えている人にも不向きです。ドバイでは頭金も大きく必要なため、自己資金に余裕がないと投資継続が難しくなります。
さらに、現地の法律や慣習、英語でのコミュニケーションに抵抗がある人も慎重になるべきです。信頼できるサポートを得れば言語面のハードルは下げられますが、海外不動産特有の手続きや文化の違いに柔軟に対応できない場合、トラブルのもとになります。
短期で確実に儲けたいといったギャンブル的発想の人にも不向きです。不動産は流動性が株式ほど高くないため、すぐに現金化できない点も理解しておく必要があります。
総じて、リスク管理や情報収集を怠らず、長期視点で安定運用できる素養がない人にとっては、ドバイ不動産より国内の安定資産の方が適していると言えるでしょう。
はい、可能です。購入手続きは比較的シンプルです。事前学習と実績ある専門家の支援で、物件選定と収支計画を固めましょう。
可能です。オンライン契約や国際送金で購入できます。管理は現地の管理会社へ委託でき、日本から収支報告を受けて運用できます。
大きな問題はありません。日本語対応の不動産会社を選べば契約や相談が円滑です。重要書類は翻訳や説明を受けて理解しましょう。
本記事では、ドバイ不動産が注目される背景として、税制環境、経済成長と人口増加、治安の良さを整理しました。
ドバイ不動産は魅力が大きい一方で、物件選定や税務、契約実務の精度がリターンを左右します。検討を具体化する段階では、最新の相場観と物件比較、収支シミュレーション、購入後の運用設計まで一気通貫で確認することが重要です。
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