ドバイにある不動産は、現地で相続税が課されない一方、日本では相続税の対象に含まれることがあります。
そのため、現地の制度だけで判断せず、日本での課税範囲や承継手続きもあわせて見ておくことが大切です。
本記事では、
を解説します。
ドバイでは相続税が課されない一方、日本では被相続人と相続人の属性によって課税関係が決まります。
ここでは、ドバイにある不動産が日本の相続税の対象となる範囲を解説します。
日本国内に住所を持つ相続人が取得する財産は、原則として国外財産も課税対象に含まれます。
ドバイにある不動産も例外ではありません。
たとえば、日本に居住する相続人がドバイにある不動産を取得した場合、その評価額は日本の相続税の対象として申告が必要になります。
この区分は、相続税の実務では無制限納税義務者として扱われます。
現地で相続税が課されない資産であっても、日本では課税対象に含まれるため、取得する人の住所を起点に判定を進めてください。
被相続人が日本に住所を有していた場合、その人が保有していた財産は国内外を問わず相続税の対象に含まれます。
ドバイにある不動産も同様の扱いとなります。
一方で、被相続人が日本非居住者であっても、日本に住所を有していた期間や国籍の条件によっては、国外財産が課税対象に含まれるケースがみられます。
相続開始時点の住所だけで判断せず、過去の居住状況や国籍まで含めて対象範囲を判定することが重要です。
相続人が日本非居住者であっても、日本の相続税がかからないとは限りません。
被相続人が日本居住者であった場合や、被相続人・相続人の住所と国籍の組み合わせによっては、取得する財産の所在地にかかわらず課税対象に含まれる可能性があります。
たとえば、日本に居住していた人が亡くなり、その財産を海外在住の家族が相続する場合でも、ドバイにある不動産を含めて日本の相続税の対象として扱われます。
相続人の居住地だけで判断せず、被相続人の属性と組み合わせて課税関係を確認してください。
日本で相続税の申告が必要となる場合、ドバイにある不動産も日本のルールに沿って評価額を出します。
ここでは、ドバイにある不動産の評価額の考え方を解説します。
ドバイにある不動産は、日本国内の土地のように路線価を使うのではなく、相続開始時点の時価を基準に評価します。
そのため、日本国内の不動産と同じ進め方ではなく、現地で実際にどの程度の価格で取引されているかをもとに評価額を考える必要があります。
物件の立地、面積、築年数、稼働状況によっても価格は変わるため、個別に判断する視点が欠かせません。
評価額を出す際は、1つの資料だけで決めるのではなく、複数の資料を組み合わせて時価を確認します。
主に使う資料は、次のとおりです。
| 資料の種類 | 主な内容 | 使う目的 |
|---|---|---|
| 売買契約書 | 購入時の価格や条件 | 取得価格の確認 |
| 周辺の売買事例 | 近い条件の成約価格 | 相続時点の相場確認 |
| 鑑定評価書 | 専門家による価格評価 | 時価の裏づけ |
| 支払記録 | 取得費用や送金履歴 | 取得経緯の確認 |
購入時の価格は参考になりますが、その金額がそのまま相続時の評価額になるとは限りません。
相続開始時点に近い価格資料をそろえることが大切です。
相続税の申告は日本円で行うため、外貨で把握した価格は円換算が必要です。
たとえば、現地での評価額に大きな差がなくても、相続開始時点の為替水準によって日本円での評価額は上下します。
円安局面では課税価格が大きく見えやすく、円高局面では逆の動きになるケースもあります。
評価額を確認する際は、現地価格だけでなく、日本円に直した金額まであわせて見ておくことが重要です。
ドバイにある不動産を相続する場合は、日本の相続税申告とは別に、現地で名義変更の手続きも進める必要があります。
ここでは、ドバイにある不動産の相続手続きを解説します。
ドバイで不動産を相続した場合は、相続人への所有権移転をDubai Land Department（DLD/ドバイ土地局）で進めること必要がです。
現地で相続税が課されないとしても、名義が自動で切り替わるわけではありません。
相続後に売却や賃貸を考えている場合でも、先に名義変更を終えているのが前提になります。
DLDの相続による所有権移転手続きでは、相続通知書、相続人のEmirates ID（エミレーツID）やパスポート写し、抵当権設定がある場合のNo Objection Letter（異議なし証明書）などをそろえて手続きを進めます。（※）
実際には、相続関係を示す公的書類に加えて、翻訳や認証が必要になる場面もあります。
日本の戸籍関係書類だけで完結するわけではないため、現地で使う書類と日本側で保管している書類を切り分けて準備することが重要です。
（※）参考：「Inheritance Title Transfer」
日本で相続税の申告が必要となる場合、申告期限は被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。
ドバイ側の手続きに時間がかかる場合でも、日本側の申告期限は別に管理しなければなりません。
現地の名義変更と日本の申告を同時に進める流れになるため、評価資料や相続関係書類は早めにそろえておく方が進めやすいでしょう。
ドバイでは、日本と異なる相続ルールが適用されるため、日本の相続税だけで承継全体を考えるとズレが出ることがあります。
ここでは、ドバイの相続制度で気をつけたい点を解説します。
ドバイでは、相続の場面でシャリーア法が関係します。
シャリーア法とは、イスラム教の教えを基礎とした法の考え方です。
日本の法定相続分とは異なる考え方で財産が分けられることもあるため、現地の制度を別に見ておく必要があります。
非ムスリムについては、近年の法整備により、本国法を適用できる余地が広がっています。
そのため、かつて想定されていたような一律の分配だけを前提にするのではなく、遺言の有無や現地で選ぶ手続きも含めて承継の流れを見ておくことが大切です。
日本の相続税と、ドバイ側で誰にどの資産を引き継ぐかは別の問題なので、税務と承継手続きを分けて考えてください。
ドバイでは、非ムスリム向けの遺言制度が整備されており、遺言書がある場合はその内容に沿って承継を進める枠組みが用意されています。
DIFC Courts Wills Serviceとは、非ムスリム向けに遺言の登録と執行を行うドバイの制度です。
一方で、遺言書がない場合は、自分が想定していた配分と異なる形で手続きが進むこともあります。
日本側で相続税の申告が必要かどうかとは別に、ドバイで誰に資産を引き継ぐかを決めておくと、承継の流れを組み立てやすくなります。
日本で相続税対策を進めていても、ドバイ側の承継手続きまで自動で完了するわけではありません。
日本では課税範囲や評価額を確認し、ドバイでは誰が資産を引き継ぐか、どの手続きで名義を移すかを別に考えてください。
特に、非ムスリム居住者には民事身分法の適用がされる一方、ドバイでは非ムスリムの遺言や遺産管理に関する独自の枠組みもあるため、日本の制度だけで完結すると考えない方がよいでしょう。
税務と承継手続きを切り分けて準備しておくと、相続発生後の負担を抑えやすくなります。
ドバイにある不動産が相続税の対象となる場合でも、物件の内容や保有状況によって税負担の重さは変わります。
ここでは、ドバイにある不動産で相続税負担が大きくなりやすいケースを解説します。
市場価格が高い物件を保有していると、その分だけ相続税の課税価格も上がりやすくなります。
特に、中心部の高額物件や広い住戸、築浅物件は評価額が伸びやすく、相続財産全体を押し上げる要因になりがちです。
ドバイにある不動産だけを見れば一件でも、日本側では預金、有価証券、国内不動産などと合算して課税価格を計算します。
そのため、単体では大きく見えない物件でも、ほかの資産と合わせると基礎控除を超えるケースが出てきます。
現在の保有額を把握し、日本円に直したときにどの程度の規模になるかを見ておくことが大切です。
ドバイにある不動産の価値が現地で大きく変わっていなくても、相続開始時点で円安が進んでいると、日本円での評価額は高くなります。
海外資産の相続では、物件価格そのものに加えて、為替の影響も税負担を左右します。
たとえば、現地通貨ベースでは同じ価格でも、円換算後の金額が数百万円単位で動くことがあります。
日本の相続税は円ベースで計算するため、為替の動きによって課税価格の見え方が変わる点には注意が必要です。
相続時の負担を見積もるときは、取得時の為替ではなく、相続開始時点の換算額まで含めて確認してください。
賃貸中の物件を相続する場合、相続税だけでなく、その後の管理対応も引き継ぎます。
入居者対応、管理会社との連絡、修繕判断、家賃の受け取りなど、相続後に続く実務は少なくありません。
相続人が日本に住んでいる場合は、現地とのやり取りに時間がかかりやすく、名義変更が終わるまで送金や運用に制約が出る場面もあります。
物件を保有し続けるのか、売却まで視野に入れるのかによって、承継後の負担感は大きく変わるでしょう。
税額だけで判断せず、相続後に誰が管理を担うのかまで決めておくと、承継後の混乱を抑えやすくなります。
ドバイにある不動産は、相続が始まってから対応するより、保有中に準備しておいた方が進めやすくなります。
ここでは、ドバイにある不動産の相続前の備え方について解説します。
ドバイにある不動産を個人名義で保有している場合は、その不動産そのものが相続の対象です。
一方、法人を通じて保有している場合は、不動産ではなく法人の株式や持分を引き継ぐ形になるため、承継の単位が変わります。
この違いによって、日本側で相続税を考えるときの見方も異なってきます。
個人保有であれば不動産の評価額が中心ですが、法人保有では株式価値の見方や、ほかの資産・負債を含めた検討が必要です。
保有形態は購入時に決めることが多いため、相続まで見すえたうえで、どちらの形が合うかを早めに考えておきましょう。
相続前に資産を移す方法として生前贈与を考える人もいますが、日本では贈与税がかかる可能性があります。
相続を避ける目的だけで進めると、かえって税負担が重くなることもあるため注意が必要です。
特に、評価額の高い不動産や、法人持分ごと移すケースでは、贈与時の課税額が大きくなります。
相続税と比べてどちらが重いのか、資金をどのように用意するのかまで含めて判断しておくことが重要です。
生前贈与を選ぶ場合は、移転の時期だけでなく、何を移すのか、誰に移すのかまで具体的に決めてから進めてください。
ドバイにある不動産を相続するときは、評価額の確認、日本側の申告、現地での名義変更を並行して進める流れになるため、必要書類は不動産の保有中からそろえておいてください。
たとえば、購入時の契約書、送金記録、登記資料、管理会社との契約書などが残っていれば、相続人は物件の内容を把握しやすくなります。
相続が始まった後に資料を探す形になると、申告や手続きに時間がかかる場面も出てきます。
あわせて、エンディングノートや財産目録に、物件名、管理会社名、Title Deed（権利証）の番号などを記しておくと、相続人が必要書類をたどりやすいでしょう。
ここでは、ドバイにある不動産の相続で出やすい疑問を紹介します。
日本非居住者が取得する場合でも、日本の相続税の対象に入ることがあります。
日本で相続税の申告が必要かを判定する際は、相続人の住所だけでなく、被相続人の住所や国籍も含めて見ていく必要があります。
そのため、「海外に住んでいるから日本では課税されない」とは言い切れません。
ドバイにある不動産を承継する場合でも、被相続人側の条件によっては日本で申告が必要です。
相続で取得した資金を日本へ送金したこと自体で、新たに相続税が発生するわけではありません。
相続税は、送金の時点ではなく、財産を取得した時点の課税関係で判定します。
ただし、送金前に相続税の申告が必要なケースを見落としていると、後から対応が重くなります。
送金の有無より先に、取得した財産が日本の相続税の対象に入るかを確認してください。
法人名義で保有している場合は、不動産そのものではなく、その法人の株式や持分を引き継ぐ形になります。
そのため、日本の相続税と無関係になるとは限りません。
日本居住者が法人の株式や持分を相続する場合は、その価値が相続税の対象に含まれることがあります。
個人保有か法人保有かで承継の単位が変わる点を先に押さえておくことが大切です。
ドバイにある不動産の評価額を考えるときは、購入時の契約書だけでなく、現地の売買事例や鑑定評価書も材料になります。
日本国内の不動産のように路線価だけで完結しないため、相続開始時点に近い価格資料をそろえることが重要です。
あわせて、送金記録や登記関係の資料が残っていると、取得経緯をたどりやすくなります。
価格の根拠を示せる状態にしておけば、日本側の申告にも対応しやすいでしょう。
ドバイで遺言書を作ると、現地で誰に資産を引き継ぐかは決めやすくなります。
ただし、日本の相続税そのものがなくなるわけではありません。
日本では、被相続人と相続人の属性、取得した財産の内容に応じて課税関係を見ます。
遺言書は承継先を決めるための準備として有効ですが、日本の相続税は遺言書の有無だけで決まるものではありません。
ドバイにある不動産は、現地で相続税が課されない一方、日本では相続税の対象に含まれることがあります。
相続では、被相続人と相続人の住所、物件の評価額、現地での名義変更、必要書類の準備まで並行して進める場面が出てきます。
相続が始まってから慌てないためには、保有中の段階で日本の課税関係とドバイ側の承継手続きを切り分けて把握しておくことが重要です。
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