ドバイの不動産は、現地での税負担の軽さが注目されやすい一方、日本の居住者が売却する場合は日本側の申告も見ておく必要があります。
売却益は、物件価格の差額だけで決まるわけではありません。取得費に入る支出、売却時に差し引ける費用、所有期間、円換算の方法によって結果が変わるでしょう。
本記事では、
について解説します。
ドバイの不動産を売却して利益が出た場合でも、日本の居住者なら日本で申告が必要です。
ここでは、日本で課税対象になる理由と、居住者判定で前提が変わる理由を解説します。
日本の居住者は、海外不動産の売却益も日本で申告します。
ドバイの不動産を売却して得た利益も、日本の居住者にあたる限り日本側の課税対象です。
現地で譲渡益への課税が重くないとしても、日本での申告義務まで消えるわけではありません。
売却後の手取りを考える際は、現地の税制だけで判断せず、日本で譲渡所得として扱われる前提を先に押さえる必要があります。
日本での課税関係は、日本の居住者として扱われるかどうかで前提が変わります。
住民票を移したかどうかだけで決まるのではなく、日本の税法では「住所」または「居所」の有無によって判定します。
ここでいう住所とは「生活の本拠」を指し、生活の中心がどこにあるかを客観的に判断する考え方です。
ドバイ滞在や移住を予定している場合でも、日本側で居住者として扱われるなら、売却益は日本の申告対象になります。
売却時点でどちらの扱いになるかによって、申告の前提そのものが変わるでしょう。
売却益がそのまま課税対象になるわけではなく、取得費と譲渡費用を差し引いて譲渡所得を計算します。
ここでは、日本で税額を計算する際の基本的な考え方と、差し引ける費用の前提を解説します。
日本で申告する譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。
そのため、「いくらで買って、いくらで売ったか」だけでは税額は決まりません。
購入時の支出を取得費としてどこまで入れられるか、売却のために支払った費用を譲渡費用としてどこまで差し引けるかによって、課税所得は変わります。
ドバイの不動産でも、日本で申告する以上はこの計算ルールに従います。
計算の前提は、次の3つです。
この区分が曖昧なままだと、後の申告でも数字がぶれやすく、取得費と譲渡費用を分けて把握することが、譲渡所得を計算する際の出発点です。
建物部分の取得費は、購入時に建物部分として計上した金額をそのまま使うわけではありません。
売却時の譲渡所得を計算する際は、建物について減価償却費相当額を差し引いて取得費を出します。
土地と建物を分けずに計算すると、取得費を実際より大きく見積もるおそれがあります。
日本で申告する場合は、ドバイの不動産でも土地部分と建物部分を分けて確認してください。
ここでいう減価償却は、保有中の家賃収入の計算だけに関わる話ではなく、売却時の取得費を出すためにも必要です。
取得費を十分に示せないときは、売却額の5％を取得費として計算します。
これは、購入時の契約書や支払記録などが不足し、実際の取得費を確認できない場合に使う概算のルールです。
実際の取得費よりかなり小さくなることも多く、課税所得が大きくなりやすいため注意が必要でしょう。
たとえば、売却額が1億円なら、取得費は500万円として計算します。
実際には購入代金や取得時の関連費用がもっと大きくても、資料が不足していればその金額を前提に計算しにくくなります。
取得費の資料を残す意味が大きいのは、この差が税額に直結するためです。
売却損が出た場合は、売却益と同じ考え方では扱えません。
特に注意したいのは、土地や建物の譲渡損失は、一定の特例を除いて給与所得など他の所得とは損益通算できない点です。
複数物件を保有している場合でも、赤字が出たからそのまま税負担を下げられるとは限りません。
今回の記事の主題は売却益ですが、損失が出る場合も別のルールがある前提で確認してください。
売却益を正しく計算するには、物件価格以外にどの費用を取得費へ入れられるかが重要です。
ここでは、取得費に含まれる主な支出と、資料を残す意味を解説します。
不動産の取得費には、物件の購入代金だけでなく、取得時に直接かかった費用も含まれます。
国税庁は、購入代金や建築代金に加えて、購入手数料、設備費、改良費などを取得費に含める考え方を示しています。
ドバイの不動産を日本で申告する場合も、売買価格だけでなく、取得時に支払った周辺費用まで含めて確認する必要があるでしょう。
購入価格だけで売却益を計算すると、本来差し引ける支出を落としやすくなります。
取得費に入る支出をどこまで拾えるかで、譲渡所得の金額は変わります。
取得費に入るか確認したい支出の例は、次のとおりです。
どこまで取得費に入るかは、支出の内容と資料の残り方によって判断が分かれます。
請求書や送金記録が分かれている場合は、売却前にまとめておいてください。申告の精度にも影響します。
DLD登録料（不動産取得税）は、取得費に反映できる可能性がある支出として早めに確認したい費用です。
ドバイの不動産取引では、DLD登録料が取引金額の4％とされることが多く、支払額も大きくなりやすい特徴があります。
取得時に自分がいくら負担したかが分かれば、売却時の取得費を考えるうえで無視しにくい項目です。
売買契約書、送金記録、DLD登録料の明細、メール添付のPDFや発行書類など、金額と負担者が分かる資料が残っていれば、取得費としての確認もしやすくなります。
紙の領収書がない場合でも、支払額や対象が追える資料なら役立つ可能性があります。
内装や設備工事の支出は、すべて取得費に入るわけではありません。
物件の価値を高める改良費にあたるのか、通常の維持管理に近いのかで扱いが分かれます。
そのため、工事をした事実だけでは足りず、どのような工事にいくら支払ったのかが分かる資料が必要です。
工事請負契約書、請求書、工事内容の明細、送金記録などが残っていれば、改良費として説明しやすくなります。
反対に、項目が大まかすぎる請求書しかない場合は、取得費として扱いにくくなることがあります。
売却益を計算する際は、取得時の費用だけでなく、売却のために直接かかった支出も税額に影響します。
ここでは、譲渡費用として差し引ける主な支出と、取得費と混同しやすい費用の違いを解説します。
仲介手数料は、売却のために直接支払った費用として譲渡費用に入ります。
日本で譲渡所得を計算する際は、売却のために直接必要だった支出を譲渡費用として差し引きます。
ドバイの不動産でも、日本で申告する以上はこの考え方で確認が必要です。
取得時の費用とは性質が違うため、売却時の支出として分けて把握してください。
譲渡費用として確認したい支出の例は、次のとおりです。
これらに共通するのは、売却そのものに直接必要だった支出という点です。
支払時期が売却の前後に集中しやすいため、取得時の資料と混ざらないように分けて保管しましょう。
売却後にまとめて確認しようとすると、譲渡費用として説明しにくくなることがあります。
保有中にかかった管理費やローン利息は、譲渡費用と同じようには差し引けません。
譲渡費用に入るのは、あくまで売却のために直接必要だった支出です。
管理費、修繕費、固定資産税、借入金の利息などは、物件を保有するための費用であり、売却そのものに対応する費用とは区別されます。取得費や譲渡費用と混ぜずに分けておいてください。
譲渡費用に入りにくい代表例は、次のとおりです。
これらの費用は、金額が大きくても売却のために直接支払った費用ではないため、譲渡費用には入りにくいです。
売却前後の支出を一緒にしてしまうと、どの費用をどこに入れるべきか分かりにくくなります。
保有中の費用は、売却関連の資料とは別に分けておく方が安全でしょう。
同じ売却益でも、所有期間の違いによって日本での税率は大きく変わります。
ここでは、長期と短期の判定方法と、売却時期によって税負担が変わる理由を解説します。
長期譲渡所得になるか短期譲渡所得になるかは、売却日そのものでは決まりません。
日本の土地建物の譲渡所得では、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで区分が決まります。
そのため、取得から5年を超えていても、1月1日時点で条件を満たしていなければ短期として扱われます。売却日だけを基準に考えると、税率区分を誤りやすいでしょう。
たとえば、2021年中に購入した物件を2026年中に売却する場合でも、2026年1月1日時点で所有期間が5年を超えていなければ短期譲渡所得です。
この判定は数か月の違いで結果が変わることがあるため、売却価格や相場だけでなく、取得日と売却年の関係も確認してください。
税率区分が変われば、最終的な手取りにもはっきり差が出ます。
不動産の保有期間が長期と短期では、日本での税率に大きな差があります。
国税庁の税額計算では、長期譲渡所得は所得税15％と住民税5％、短期譲渡所得は所得税30％と住民税9％が基本です。
さらに復興特別所得税（※）が加わるため、目安としては長期が約20.315％、短期が約39.63％になります。（※2026年3月現在）
売却益の金額が同じでも、どちらの区分になるかで税負担は大きく変わるでしょう。
違いをまとめると、次のようになります。
| 区分 | 判定基準 | 税率の目安 | 確認したい点 |
|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 売却した年の1月1日時点で所有期間5年超 | 約20.315% | 年明け後に長期へ変わるか |
| 短期譲渡所得 | 売却した年の1月1日時点で所有期間5年以下 | 約39.63% | 取得日と売却年の関係 |
税率差が大きいため、売却益の試算を出すときは、まず長期か短期かを確定させる必要があります。
ドバイの不動産価格が上がっていても、日本側で短期譲渡所得に当たれば税負担は重くなります。
売却価格の上昇だけで判断せず、税率区分まで含めて手取りを計算してください。
ドバイの不動産でも、売却する年が変わるだけで日本での税率区分が変化することがあります。
日本の譲渡所得では、所有期間を売却日の時点ではなく売却した年の1月1日時点で判定するためです。
取得から5年前後のドバイの不動産は、年内に売るか翌年に売るかで、短期譲渡所得と長期譲渡所得のどちらになるかが変わる可能性があります。
ドバイの不動産は現地価格や為替の動きに目が向きやすい一方、日本では所有期間の判定も手取りに直結します。
売却価格だけでなく、日本でどの税率区分になるのかも先に確認してください。
ドバイでの売却価格が上がっていても、日本円での利益が同じように増えるとは限りません。
ここでは、為替によって手取りの印象が変わる理由と、換算根拠として残したい記録を解説します。
日本で申告する譲渡所得は、日本円に換算したうえで考える必要があります。
ドバイでの売却価格がUAEディルハムベースで上がっていても、日本円では利益が思ったほど伸びないことがあります。
取得時に円安・ディルハム高で、売却時に円高・ディルハム安へ動いていれば、現地価格が上昇していても日本円ベースの利益は圧縮される可能性があります。
反対に、売却時に円安・ディルハム高が進んでいれば、日本円での利益が想定以上に膨らむケースもあるでしょう。
物件価格だけで判断せず、日本円に直した差額まで確認してください。
日本での申告では、取得時と売却時の換算根拠が分かる記録を残す必要があります。
物件価格をどのレートで日本円に換算したのかが曖昧なままだと、取得費や譲渡価額を説明しにくくなります。
送金記録、銀行の取引明細、売買契約書に記載された金額、円換算に使ったレートの記録、税理士や自分で作成した計算メモなどが残っていれば、後から確認しやすくなります。
為替差は手取りの印象を大きく変えるため、売買価格だけでなく換算根拠までそろえておくことが重要です。
日本で譲渡所得を申告するには、売却価格だけでなく、取得費と譲渡費用の根拠になる資料が欠かせません。
ここでは、取得時と売却時に分けて残したい資料と、資料が不足するときの確認先を解説します。
取得費を申告に反映するには、購入時に何をいくら負担したのかが分かる資料が必要です。
物件の購入代金だけでなく、仲介手数料、契約関連費用、DLD登録料なども取得費に関わるため、支払内容を裏づける資料を残してください。
売買契約書だけでは足りず、実際の支払額や支払先が分かる記録までそろっている方が、後で説明しやすくなります。
取得時に確認したい資料は、以下のとおりです。
ドバイの不動産取引では、紙の領収書より先にPDF明細やメール添付の書類が残ります。
形式だけで判断せず、支払額・支払先・対象となる費用が分かるかを基準にそろえましょう。
譲渡費用を差し引くには、売却のために直接支払った費用の資料が必要です。
売却時の仲介手数料や契約関連費用は、取得費とは別に扱うため、取得時の資料と混ぜない方が確認しやすくなります。
特に、成約前後は書類が増えやすいため、売却関係の資料としてまとめて保管してください。
売却時に確認したい資料は、以下のとおりです。
譲渡費用は、金額の大きさではなく売却のために直接必要だったかで扱いが決まります。
そのため、資料のタイトルだけで判断せず、何のために支払った費用なのかが分かる状態にしておく必要があります。
売却後に一から集め直すより、契約が固まり始めた段階で保存先をそろえておく方が確実です。
資料が不足していても、すぐに取得費をあきらめる必要はありません。
エージェント、開発会社、管理会社、銀行、送金に使った金融機関などに記録が残っていれば、支払内容を追える可能性があります。
契約時のメール履歴から明細や送金先をたどれることもあります。
特に、DLD登録料や送金記録のように金額が大きい項目は、後から確認できるだけでも譲渡所得の計算に差が出ます。
資料不足のまま申告すると概算取得費の扱いに寄りやすくなるため、売却を検討する段階で確認先を洗い出しておく方が安全でしょう。
ここでは、ドバイの不動産の売却益についてよくある質問を紹介します。
PDFデータでも、支払額や対象が分かるなら確認資料として使える可能性があります。
ドバイの不動産取引では、紙の領収書だけでなく、メール添付のPDFや電子発行の書類で記録が残ることがあります。
重要なのは形式ではなく、何に対していくら支払ったかが分かることです。
DLD登録料は、取引金額の4％とされることが多く、金額も大きくなりやすいため、PDFしか残っていない場合でも内容を確認してください。
共同名義の場合は、名義割合だけでなく、実際の費用負担も確認が必要です。
購入代金や登録料を誰がどの割合で負担したのかが分かる資料を残してください。
送金記録や契約書がそろっていないと、売却時の確認が難しくなります。
資料を十分に示せないときは、売却額の5％を取得費として計算します。
この扱いになると、実額より取得費が小さく出やすく、課税所得が大きくなりやすい傾向があります。
契約書や送金記録、PDF明細まで含めて、できるだけ資料を探した方が安全です。
住民票を外しただけでは、日本での課税関係は決まりません。
日本の税法では、生活の本拠がどこにあるかを含めて居住者判定をおこないます。
ドバイ滞在が長くても、日本側で居住者として扱われるなら申告が必要です。
ドバイの不動産売却益は、現地価格だけで判断できません。
日本の居住者なら、取得費、譲渡費用、所有期間、為替換算を踏まえて譲渡所得を計算する必要があります。
取得時と売却時の資料が不足すると、税額に影響しやすくなります。
売却を考え始めた段階で、契約書、送金記録、DLD登録料の明細、手数料の資料、円換算の根拠をそろえてください。
価格の上昇だけでなく、日本側の申告に必要な前提まで確認しておくことが重要です。
ドバイにおける不動産開発を政府やデベロッパーと共に、積み重ねた実績と戦略コンサルティングを通じて、お客様の資産をより強固で、価値ある未来を提供します。
