「現金一括でないと、ドバイの不動産は買えないのだろうか」
「頭金はいくら用意すればいいのだろう」
「日本に住んだままで、審査に通るのだろうか」
ドバイの不動産を調べ始めると、こうした疑問が次々に浮かびます。物件価格が数千万円から数億円に及ぶこともあり、資金計画が見えないまま検討を進めるのは不安なものです。
特に投資目的で検討している方は、手元資金がいくらあれば動けるのかを先に知りたいはずです。この記事では、その金額を具体的な考え方で示していきます。
投資目的なら、物件の評価額の6割までローンを組めます。残りの4割と、登録などにかかる諸費用は自己資金です。自己居住か投資目的かによって、この割合は変わります。
この記事を読むと、次の5点が分かります
- ドバイ不動産の買い方は「ローン」と「分割払い」の2つに分かれること
- 借りられる上限は実は3つあり、いちばん厳しいものが先に効くこと
- 審査で何を見られ、どのくらい厳しめに計算されるのか
- 自己資金として見積もっておくべき費用の内訳
- 建設中の物件を分割払いで買う場合は仕組みがどう変わるか
まずは、借りられる金額と自己資金の全体像から、順番に見ていきましょう。
ドバイ不動産の買い方はローンと分割の2つ
ドバイの不動産を手元資金だけで買えない場合、方法は大きく2つに分かれます。完成した物件を現地の銀行から借りて買うか、建設中の物件をデベロッパーへの分割払いで買うかです。
この2つは、借りる相手も、担保の有無も、名義が自分のものになる時期も違います。 どちらを選ぶかで必要な自己資金も変わるため、最初にここを決めておくと以降の判断が早くなります。
完成物件とオフプラン（建設中の物件）の違いは、オフプランと完成物件で詳しく解説しています。
| 項目 | 銀行ローン | デベロッパーの分割払い |
|---|---|---|
| 対象になる物件 | 完成物件が中心 | 建設中の物件（オフプラン） |
| 支払う相手 | 銀行 | デベロッパー |
| 担保 | 物件に第一順位抵当権を設定 | 銀行のような抵当権設定はありません |
| 名義が移る時期 | 購入時（抵当権とあわせて登記） | 完成後（Title Deed発行時） |
| 完成後の扱い | 抵当権付きのTitle Deedとして登記される | Title Deedが発行され本登記になる |
完成した物件は現地の銀行から借りて買う
現地の銀行から借りる場合は、買った物件そのものを担保に入れます。審査を受け、規制の上限の範囲内で融資を受ける形です。
日本の住宅ローンと同じように、物件に抵当権が設定され、購入した時点で名義は自分のものになります。
この記事で中心に解説するのは、この銀行から借りる方法です。 2章から5章で、借りられる上限・誤解されやすい点・審査・必要な自己資金の順に見ていきます。
建設中の物件はデベロッパーへの分割で買う
一方、デベロッパーの分割払いは、建設中の物件が対象です。銀行を通さず、売主であるデベロッパーに代金を分けて払います。
審査を受けて借りるのではなく、売買契約の支払い条件として代金を分割する仕組みです。仕組みと注意点は6章でまとめて解説します。
どちらになるかは物件の状態で決まる
2つの買い方は、好みで選ぶというより、検討している物件が完成しているかどうかでほぼ決まります。完成物件なら銀行ローン、建設中ならデベロッパーの分割払いが基本の組み合わせです。
なお、建設中の物件を銀行から借りて買うこともできますが、その場合は上限が下がります。詳しくは2章で解説します。
ローンで借りられる3つの上限と効き方
銀行から借りる場合、借りられる金額の上限は1つではありません。上限は3つあります。物件の評価額・毎月の返済額・年収のそれぞれで決まります。
この3つは同時に働きます。いちばん厳しいものが、実際の上限になります。
まずは物件の評価額に対する上限を、区分ごとに確認しましょう。
| 借入人区分 | 1件目・自己居住 | 2件目以降・投資用 |
|---|---|---|
| UAE国民 | 評価額500万AED以下 85%／超 75% | 65% |
| 外国人 | 評価額500万AED未満 80%／超 70% | 60% |
建設中の物件（オフプラン）は、上の区分にかかわらず一律50%です。
※500万AEDはおよそ2億1,728万円です（1AED＝約43.46円換算、2026年8月19日時点）。 ※出典：UAE中央銀行 モーゲージ規制 C 31/2013 Article 3.2。 ※版とステータス：version 2 consolidated 2020-04-08／Status: In-Force（2026年8月時点）
この章では3つの上限を1つずつ確認し、最後にどれが先に効くかを見ます。
物件の評価額で決まる上限は5割から8割
UAE中央銀行の規制は、物件を2件目以降または投資目的で持つ場合の上限を、評価額の6割 と定めています。日本から検討する読者の多くは投資目的のため、この6割が実際に効く数字です。根拠となる規制は『CBUAE Rulebook C 31/2013』です。
ここで言う評価額とは、銀行が指定する鑑定によって算出される金額のことです。この比率を『LTV（融資額と評価額の比率のこと）』と呼びます。
外国人が自己居住として1件目を購入する場合は、評価額500万AED未満なら80%までです。評価額が500万AEDを超えると、上限は70%になります（Article 3.2.B）。
規制の原文では、自己居住として申請できるのは借入人1人につき1件のみと定めています。2件目以降または投資用の物件は、金額にかかわらず60%が上限です。
つまり、自分がいずれ住む物件を初めて買うときだけ8割に手が届きます。複数物件を投資目的で検討している場合は、6割が前提になります。
なお、建設中の物件（オフプラン）は購入者の区分や目的、金額を問わず上限が一律50%です（Article 3.2.C）。UAE国民でも外国人でも変わりません。規制の原文は理由も明記しており、開発期間が長く完成しないリスクが高いためとしています。
情報サイトによっては、50%という数字だけを紹介し『区分を問わず』という条件まで触れていないことがあります。建設中の物件は、銀行から借りても自己資金の割合が大きくなります。 分割払いで買う場合の仕組みは6章で解説します。
毎月の返済額で決まる上限は収入の半分になる
借入額の上限を決める2つ目の条件が、返済負担率（DBR、収入に対する返済額の割合を示す指標） です。UAE中央銀行の規制（C 31/2013）は、この比率に上限を定めています。総給与や毎月決まって入る収入に対して、返済額が50%を超えないことが条件です。
この50%には、住宅ローン以外の返済も合算されます。自動車ローンやカードの分割払いなど、既存の借入があるほど、ドバイで新たに借りられる額は少なくなります。
これは借入額そのものではなく、毎月いくらまで返せるか の上限です。借入額に置き換えるには、金利と返済期間が必要になります。
年収で決まる上限は7年分までになる
3つ目の条件は、借入額が年収の何倍まで認められるかという上限です。規制は、外国人（Expatriates）の最大融資額を年収の7年分 までと定めています。UAE国民は8年分です。
ただしこれは、前段で見た返済負担率50%と合わせて適用される条件です。どちらか厳しい方が、実際の上限として先に効きます。年収が高くても、他の借入が多ければ返済負担率の方が先に効くことがあります。
3つのうち厳しいものが先に効く
ここまで見てきた評価額・毎月の返済額・年収の3つの条件 は、並んで存在するのではありません。いちばん小さい額が、実際の借入上限になります。1つの条件を満たしても、他の条件を超えていれば借りられません。
具体例で確認します。年収600万円で他の借入がなく、評価額AED100万の投資用物件を検討する場合です。
| 条件 | 計算 | 出てくる上限 |
|---|---|---|
| ①評価額の6割 | 100万AED × 60% | 借入60万AED（およそ2,607万円）まで |
| ②返済負担率50% | 600万円 ÷ 12か月 × 50% | 毎月の返済25万円まで |
| ③年収の7年分 | 600万円 × 7 | 借入4,200万円まで |
（1AED＝約43.46円換算、2026年8月19日時点。評価額AED100万は計算例として仮定した数値です）
①と③は借入額そのものの上限、②は毎月の返済額の上限 です。②を借入額に置き換えるには金利と返済期間が必要ですが、金利は各行の審査で決まるため、ここでは金額に換算していません。
この例では、①の約2,607万円がいちばん小さくなります。評価額の低い物件ほど、年収に余裕があっても上限は評価額側で決まります。 逆に高額な物件では、③の年収7年分が先に効きます。
あくまで規制上の計算例で、実際に借りられる金額は各行の審査で決まります。 事前審査で、自分の場合の目線を銀行に確認することをおすすめします。
ご自身の場合の上限を知りたい方へ 実際に借りられる金額は、物件の評価額と各行の審査で決まります。制度の全体像は、公式LINEでお配りしている『ドバイ不動産投資ガイド』にまとめています。友だち追加のうえ無料でお受け取りください。
ローンの上限で誤解されやすい3つの点
上限の数字は、出回っている情報と規制の原文とでズレていることがあります。ここでは特に誤解の多い3点を、規制の記述に沿って確認します。
1つ目：返済期間は最長25年で完済年齢は各行が決める
返済期間の上限は最長25年 です。これは借入額の上限そのものではなく、毎月の返済額を左右する条件です。期間が長いほど毎月の返済額は下がり、借りやすくなります。
完済時の年齢について、規制は具体的な年齢を定めていません。最終返済時の年齢は、各行がリスク管理の方針に沿って個別に決めます。「完済時65歳まで」という情報も見かけますが、規制の定めではなく不正確です。
退職後まで返済が続く場合は、退職後の収入に対しても返済負担率50%以内であることが求められます。実際の年齢条件は、借入を検討する銀行に確認する必要があります。
2つ目：上限は買った値段ではなく評価額で決まる
規制が定めるLTVの分母は、購入価格ではなく鑑定評価額 です（Article 1 の定義）。鑑定評価額とは、銀行が指定する専門機関が算出する評価額のことです。
購入価格と評価額がともに100万AEDなら、投資用の上限は60万AEDです。自己資金は40万AEDと諸費用になります。
評価額が90万AEDに下がると、上限は54万AEDに減ります。自己資金は46万AEDに増え、差額は6万AEDです。
1AED＝約43.46円換算（2026年8月19日時点）で、6万AEDはおよそ261万円です。
評価額が購入価格を下回ると、同じ物件でも自己資金の負担が増える計算になります。評価は銀行指定の鑑定会社が行うため、鑑定費用は別途かかります。
3つ目：日本在住かどうかで上限は変わらない
日本に住んだままでも、規制上のLTV上限そのものは変わりません。
当社が規制の原文（全文23,885字）を機械検索した結果、『非居住者』という語は1度も使われていませんでした。区分は『UAE国民』『外国人』『オフプラン』の3つだけです。
『非居住者は◯%』という案内を見かけることがありますが、規制にはその区分自体がありません。
一方で規制は、各行がより保守的な条件を置くことを認めています（Application節・Article 2.4）。実際の上限や条件は、銀行ごとに異なります。
実際に借りられる条件は、事前審査で確認するのが確実です。日本から検討する場合も、上限を決めるのは居住地ではなく、UAE国民か外国人かという区分です。
ローンの審査で見られるのは収入と借入の記録
上限の範囲内でも、審査に通るとは限りません。ここから先は、審査の実務に踏み込みます。読者の疑問の順に沿って、提出する書類、見られる情報、厳しめに計算される仕組みの順で説明します。この章では、次の4点を解説します。
提出するのは収入と借入の記録が中心になる
必要書類の中心は、パスポート、収入証明、納税証明、銀行取引明細、既存の借入一覧です。これらの書類をもとに、銀行は収入と返済余力を確認します。書類の種類や必要な通数は、申し込む銀行によって異なることがあります。
DLD（ドバイ土地局）の抵当権登録では、非居住外国人はパスポートの写しで本人確認ができます。この記載はDLD公式ページの2026年8月5日時点の内容です。
収入証明や納税証明は取得や翻訳に時間がかかることも多いので、早めの準備をおすすめします。現地の銀行口座の開き方はドバイの銀行の選び方で解説しています。
現地の信用情報がない状態から審査が始まる
UAEには、信用情報を扱う機関があります。ただし、UAEに住んだことがない人は、現地での借入や返済の履歴を持ちません。
そのため審査では、日本側の収入や資産の資料で返済能力を示すことになります。この点は、居住地にかかわらず、UAEに住んだ経験がない人全般に当てはまります。機関の審査基準や運用の詳細は公表されていないため、本記事では扱いません。
審査は今の金利より高い金利で試算される
審査では、現行の金利に2〜4％ポイントを上乗せした金利で返済額を試算します（Article 3.1）。上乗せする幅は、そのときの金利水準によって変わります。これは、将来金利が上がっても返済を続けられるかを、あらかじめ確認する仕組みです。
つまり、今の金利で計算した返済額だけでは、審査を通らないことがあります。自分で借入可能額を試算するときも、現在より高めの金利で計算しておくと安心です。金利そのものは各行・審査条件によって異なるため、最新の条件は各行の公式ページでご確認ください。
退職金は返済に、借入は頭金に使えない
返済の原資として認められるのは、給与、確認できる事業収入、賃料収入に限られます。退職金（End of Service Benefit）は返済の原資として使えません（Article 3.5）。
また、頭金を他の借入（個人ローンやクレジットカードを含む）から用意することも認められていません（Article 2.4）。返済能力の審査では、将来の物件の値上がりや収入の増加を前提にすることもできません（Article 2.3）。
投資用物件では、賃料収入から最低2か月分を差し引いて審査されます（Article 3.1）。空室になる期間があることを前提に、返済能力が計算される仕組みです。実際の利回りの目安はドバイ不動産の利回りで解説しています。
ローンで買うときに自分で用意する資金
投資目的なら評価額の6割まで借りられますが、残る4割の頭金だけでは足りません。ローンを使う場合、DLD（ドバイ土地局：不動産登記を管轄する政府機関）への登録費用が別にかかるためです。
これらの多くは融資額に比例するため、借入が大きいほど自己資金も増えます。まずは資金計画の全体像と、ローン利用時にかかる実費を確認しましょう。
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| 銀行が算出した評価額 | 100% |
| 借入分（規制上の上限） | 60% |
| 自己資金（頭金） | 40%以上 |
| 諸費用 | 別途必要（内訳は下の実費表で確認） |
※ 評価額は購入価格と一致しないことがあります。詳しくは3章で解説しています。
評価額の4割前後は自己資金になる
評価額の6割まで借りられるとすれば、残りの4割は自己資金で用意することになります。ここに、契約や登録にかかる諸費用が上乗せされます。
規制は、頭金について明確なルールを定めています。借入人自身の資金から出すことが条件で、個人ローンやクレジットカードなど他の借入から用意することは認められていません。
つまり、頭金を借り入れで作る計画は規制上できません。手元資金としてあらかじめ確保しておく必要があります。
銀行によっては、規制の上限よりも保守的な基準を採ることもあります。その場合、自己資金の割合はさらに増えます。
諸費用には、抵当権の登録費用をはじめ複数の項目が含まれます。それぞれの金額は、下の実費表で確認していきましょう。
| 項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 抵当権登録手数料 | 借入額の0.25% |
| 権利証（Title Deed）発行手数料 | AED250 |
| Knowledge fee | AED10 |
| Innovation fee | AED10 |
| サービスパートナー手数料（通常） | AED4,000＋VAT（付加価値税） |
| サービスパートナー手数料（オフプラン） | AED5,000＋VAT |
出典：DLD「Mortgage registration application」公式（サイト最終更新2026-08-05）。登録手続きの所要時間は20〜25分が目安です。1AED＝約43.46円換算、2026年8月19日時点。
担保の登録に借入額の0.25％がかかる
抵当権登録手数料は、借入額（モーゲージ金額）の0.25％ です。通常の抵当権設定と通常の権利証（Title Deed）発行の場合の数値で、借入額が大きいほどこの費用も比例して増えます。
例えば借入額が60万AEDなら、登録手数料は1,500AEDです。1AED＝約43.46円換算、2026年8月19日時点で、およそ6万5,000円が目安になります。
この費用は頭金とは別枠で必要になるため、自己資金の見積もりに必ず加えてください。借入額が決まった時点で、電卓で概算しておくと安心です。
登録料とは別にかかる手数料を見落としやすい
ここが自己資金の見積もりで見落とされやすい部分です。DLD原文で確認すると、権利証発行手数料・Knowledge fee・Innovation feeの合計はAED270です。
1AED＝約43.46円換算、2026年8月19日時点で、およそ1万1,700円にあたります。
これに加えて、サービスパートナー手数料AED4,000＋VAT（およそ17万3,800円）がかかります。オフプランの場合はAED5,000＋VAT（およそ21万7,300円）です。
いずれも1AED＝約43.46円換算、2026年8月19日時点の目安です。
案内によっては、この手数料が含まれていないことがあります。自己資金を見積もる際は、登録料一式に加えてこの手数料まで合算して考えてください。
なお、購入時にかかるDLD登録料4％や購入全体の流れは、ドバイ不動産の購入手順にまとめています。ここでは、ローンを使うときだけ追加でかかる費用に絞って解説しています。
保険への加入を求められることがある
中央銀行の規制は、保険に関する要件を契約書に明記することを求めています。そのため、ローンの条件として保険への加入を求められる場合があります。保険料の実額は物件や契約条件によって異なるため、契約時に確認してください。
あわせて、繰上返済や借り換えにかかる手数料には上限が規制で定められています。他の金融機関への借り換えを妨げることも禁止されています。手数料の具体的な料率は各行が定めるため、契約前に確認しておきましょう。
分割払いは工事の進み具合に合わせて支払う
1章で触れた、もう一つの買い方です。建設中の物件をデベロッパーへの分割払いで買う場合、銀行を介さない分、仕組みが銀行ローンとは異なります。
2つの買い方の違いは1章の比較表にまとめています。ここでは分割払いの側の仕組みと、見落としやすい費用を確認します。
なお、建設中の物件を銀行から借りて 買う場合の上限（区分を問わず一律50%）は2章で解説しています。この章で扱うのは、銀行を通さない分割払いの側です。
支払いは工事の進み具合に合わせて分かれる
オフプランは工事の進捗に応じて代金を分割で支払う方式が使われます。支払いの回数や比率はデベロッパー・物件ごとに異なり、共通の基準は公表されていません。契約前に販売条件表で必ず確認しましょう。
銀行ローンとは名義が移る時期が違う
オフプランは完成前の段階では、Oqood（デベロッパーによる初回販売登記）で仮登記される仕組みです。所有権を示すTitle Deed（権利証）は、物件の引き渡し後に発行されます。
一方、銀行ローンで完成物件を購入する場合は、購入時点で抵当権とあわせて登記が行われます。分割払いとローンとでは、名義が自分のものになる時期が異なります。この違いは、契約時に押さえておきたい実務上の要点です。
分割でも登録の手続きと費用は別にかかる
「銀行を通さないから費用もかからない」わけではありません。オフプランでもDLD（ドバイ土地局）への登録手続きは必要です。
登録にかかるサービスパートナー手数料は、オフプランの場合AED5,000＋VATです。1AED＝約43.46円換算、2026年8月19日時点で約21万7,300円＋VATにあたります。
通常物件のAED4,000＋VATより高く設定されています。実費の内訳は5章の実費表と共通のため、ここではオフプラン特有の差分だけを押さえておきましょう。
出典：DLD「Mortgage registration application」公式（最終更新2026-08-05）
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- Q2. 頭金はいくら用意すればよいですか？
- Q3. 金利はどのくらいになりますか？
- Q4. 繰り上げ返済や借り換えはできますか？
日本に住んだままでもローンを組めますか？
規制は、住んでいる国によって借入れの上限を区分していません。 規制では、各行がより保守的な条件を設けることが認められており、実際の可否や条件は銀行ごとに異なります。
自分の場合の目安を知りたいときは、事前審査を申し込んで各行の判断を確認する方法があります。詳しくは『3つ目：日本在住かどうかで上限は変わらない』の章で解説しています。
頭金はいくら用意すればよいですか？
投資目的の場合、規制上の借入れ上限は鑑定評価額の6割です。残り4割が頭金の目安になりますが、実際の金額は物件の評価額によって変わるため、一概には示せません。
頭金以外にも、抵当権の登録には借入額の0.25％の登録料がかかります。あわせてDLDの実費（AED4,000＋VAT ほか。1AED＝約43.46円換算、2026年8月19日時点）もかかります。自己資金として見積もっておきましょう。
なお、頭金を他の借入れ（個人ローンやクレジットカードを含む）から用意することは、規制上認められていません。詳しくは『評価額の4割前後は自己資金になる』の章をご覧ください。
金利はどのくらいになりますか？
金利は、借入れ先の銀行や審査条件によって異なり、一律の相場を示すことはできません。
審査では、現在の金利に2〜4％ポイントを上乗せした水準で返済能力を確認する仕組み（ストレステスト）が使われます。最新の金利条件は、各行の公式ページで確認する必要があります。
詳しくは『審査は今の金利より高い金利で試算される』の章で解説しています。
繰り上げ返済や借り換えはできますか？
繰り上げ返済や借り換えは可能です。 規制は、これらにかかる手数料の上限を定めており、他の金融機関への借り換えを妨げてはならないと明記しています。
また、手数料や料率を変更する場合は、2か月前までに顧客へ通知することが求められています。
ただし手数料の実額や料率は、各行の契約条件によって異なります。契約前に必ずご確認ください。
まとめ｜ドバイ不動産は買い方を決めてから資金を逆算する
ドバイの不動産は、ローンを組んで購入できます。ただし借りられる額には規制上の上限があり、自己資金は評価額の4割だけでは足りません。本記事の要点を振り返ります。
- 投資目的なら、規制上の上限は評価額の6割。残りの4割と諸費用は自己資金で用意する
- 上限は3つあり、いちばん厳しいものが先に効く。年収から自分の上限を計算できる
- 分母は購入価格ではなく鑑定評価額。評価額が下回れば自己資金は増える
- 審査は今の金利に2〜4％ポイント上乗せして試算される
- 建設中の物件は、銀行を通さず分割払いで買う方法もある
物件を探し始める前に、ご自身の年収と手元資金から借入の上限を出しておくことをおすすめします。先に上限が分かっていれば、見るべき物件の価格帯が決まります。
なお、規制の上限はあくまで天井です。各行はより保守的な条件を置くことが認められています。実際の条件は、複数の金融機関に事前審査を出して比べてください。
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D.D CREST について
- Christie’s International Real Estate Dubai 日本における総販売代理店
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