ドバイの不動産を調べていると、必ず出てくるのがゴールデンビザです。
「不動産を買えばビザが付いてくるというのは本当なのか」
「日本人でも取れるのか」
「いくらの物件が必要なのか」
物件そのものより、こちらが気になっている方も多いと思います。
先に結論をお伝えします。公式が示す条件は物件と名義に関するもので、国籍による制限は示されていません。日本人も対象になります。
そして不動産で取れる居住ビザは、ゴールデンビザだけではありません。物件の価額を問わない2年の投資家ビザという選択肢もあります。
ただしひとつ、計画に関わる制約があります。申請はドバイの窓口で行うため、日本にいたままでは手続きが完結しません。
この記事では、2種類のビザの違い、ゴールデンビザの4つの条件、申請の流れと費用を、公式の記載に沿って整理します。
ドバイのゴールデンビザとは
ゴールデンビザは、一定の条件を満たす人に与えられる長期の居住許可です。不動産の購入はその条件のひとつになります。
まず制度の輪郭から確認しましょう。ここでは4つの視点で解説していきます。
長期の居住が認められる更新制のビザ
ゴールデンビザは、条件を満たす人に長期の居住を認める制度です。スポンサーとなる雇用主がいなくても、本人の資格で滞在できます。
ただし永住権ではありません。期限があり、更新して使い続ける仕組みです。条件を満たさなくなれば、更新できない可能性があります。
日本の永住許可のような、一度取れば無期限という制度ではない点は押さえておきたいところです。
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通常の居住ビザとの違い
通常の居住ビザは、雇用主や家族などスポンサーが必要になるのが一般的です。ゴールデンビザは本人の資格で取得できます。
期間も違います。通常の居住ビザは数年単位で更新するのに対し、ゴールデンビザはより長い期間が認められます。
もうひとつ、国外に滞在できる期間の扱いにも違いがあります。この点は後の章で詳しく説明します。
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取得のルートは不動産だけではない
ゴールデンビザの取得ルートは、不動産だけではありません。事業への投資、起業、専門職や高度人材といった区分も設けられています。
この記事で扱うのは不動産のルートです。ほかのルートの条件については、制度全体を解説した記事にまとめています。
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国籍による制限は示されていない
「日本人でも取れるのか」は、多くの方が最初に確認したい点だと思います。
公式が示している条件は、物件の価額と名義に関するものです。ドバイ土地局（DLD＝不動産登記を管轄する政府機関）の申請案内にも、ドバイの入国管理当局（GDRFA）の案内にも、国籍による制限は記載されていません。
つまり、条件を満たせば日本人も対象になります。取れるかどうかを分けるのは国籍ではなく、次章以降で見る条件です。
不動産で取れる居住ビザは2種類ある
ここで先に押さえておきたいことがあります。不動産で取れる居住ビザは、ゴールデンビザだけではありません。
ドバイ土地局は、投資家向けの居住申請をゴールデンビザとは別に案内しています。必要な金額が大きく違うため、どちらを狙うかで選ぶ物件の価格帯が変わります。
| ゴールデンビザ | 投資家居住（Taskeen） | |
|---|---|---|
| 期間 | 10年（連邦の案内では5年。後述） | 2年 |
| 物件の価額 | 合計200万AED以上 | 個人所有なら価額を問わない |
| 共同所有の場合 | ─ | 持分が40万AED以上 |
| 手数料 | およそAED9,884 | AED10,212.50 |
| 手続きの期間 | 7〜10営業日 | 7〜10営業日 |
| 追加で必要な書類 | ─ | ドバイ発行の無犯罪証明書 |
出典：ドバイ土地局の各申請案内（2026年8月29日確認）
ここでは、2つのビザを順に見ていきます。
10年のゴールデンビザは200万AEDから
ゴールデンビザを不動産で取る場合、条件は物件の価額が合計200万AED以上であることです。1AED＝約43.55円で換算すると、およそ8,709万円になります（2026年8月29日時点）。
まとまった金額ですが、1つの物件で満たす必要はありません。詳しい条件は次の章で確認します。
2年の投資家ビザは物件価額を問わない
もうひとつが、投資家向けの居住申請です。ドバイ土地局はこれを「Taskeen」として案内しており、期間は2年としています。
注目したいのは条件です。個人で所有する場合について、原文は次のように記載しています。
The property owner is allowed to apply for the issuance of a license and residency visa, regardless of the property value
物件の価額を問わない、という記載です。200万AEDに届かなくても、居住ビザを申請できる可能性があります。
共同で所有する場合は、持分が40万AED以上であることが条件です。日本円ではおよそ1,742万円になります（1AED＝約43.55円換算、2026年8月29日時点）。
なお手数料はAED10,212.50で、10年のゴールデンビザより高く設定されています。期間が短いほうが安いとは限りません。
必要書類にも違いがあります。投資家居住では、ドバイで発行された無犯罪証明書が求められます。
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ゴールデンビザの対象になる4つの条件
ここからはゴールデンビザに絞ります。公式が示す条件を整理すると、次の4つになります。
| 条件 | 出典 | |
|---|---|---|
| 1 | 物件の価額が合計200万AED以上であること | ドバイ土地局／GDRFA |
| 2 | 申請者本人の名義で所有していること | ドバイ土地局 |
| 3 | ビザが有効な間、物件に権利の制限がかかること | GDRFA |
| 4 | 抵当が付いている場合は銀行の承諾があること | ドバイ土地局／GDRFA |
ここでは、4つの条件を順に解説していきます。
物件の価額が200万AED以上であること
1つ目は金額の条件です。ドバイ土地局の申請案内は「The value of the property is 2 million AED」と記載しています。
入国管理当局（GDRFA）はより具体的で、「The applicant must own a property or a group of properties with a total value of no less than AED 2 million」としています。合計で200万AED以上、という表現です。
日本円ではおよそ8,709万円になります（1AED＝約43.55円換算、2026年8月29日時点。為替により変動します）。
価額の証明については、GDRFAが「The property value must be certified by a property status statement certificate issued by the Dubai Land Department」と記載しています。ドバイ土地局が発行する物件状況証明書で価額を証明する仕組みです。
なお公式の記載は「value」であり、購入した価格を指すのか、評価した金額を指すのかまでは明示されていません。判断が必要な場合は申請先に確認してください。
申請者本人の名義で所有していること
2つ目は名義の条件です。ドバイ土地局は「wholly owned by the investor」と記載しています。申請する本人が完全に所有していることが求められます。
ここで押さえておきたいのが、1つの物件で200万AEDを満たす必要はないという点です。ドバイ土地局は「one or more properties」、GDRFAは「a property or a group of properties」と記載しており、いずれも複数の物件を認めています。
本人名義の物件の合計で条件を満たせる、ということです。1件で8,000万円台の物件を探すのではなく、複数を組み合わせる進め方もあります。
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ビザが有効な間は物件に権利の制限がかかる
3つ目は、あまり紹介されていない条件です。
GDRFAは「it is required to place a lien on the property to ensure the continuity of ownership throughout the validity of the Golden Residency」と記載しています。ゴールデンビザが有効な間、所有が続くことを担保するために、物件に権利の制限を置くことが求められる、という内容です。
つまり、条件となった物件は、ビザを持っている間ずっと保有し続けることが前提になっています。
売却できなくなると公式に書かれているわけではありません。ただし、保有中に自由に処分できるとは限らない仕組みだということは、購入を決める前に理解しておく必要があります。
物件を手放したい状況になったときにどうなるかは、後の章で改めて触れます。
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抵当が付いている場合は銀行の承諾が要る
4つ目は、ローンを使って購入した場合の条件です。
抵当が付いている物件でも対象になります。GDRFAは「mortgaged property is acceptable」と明記しています。
ただし条件があります。ドバイ土地局は「The property may be mortgaged, and a no-objection bank letter to be submitted indicating that the bank does not object to issuing a residence permit on the property」と記載しています。銀行から、その物件に居住許可を出すことに異議がない旨のレターを取り、提出する必要があります。
現金一括でなければ対象にならない、という理解は正確ではありません。融資を使う場合は、銀行との書類のやり取りが1つ増えると考えておくとよいと思います。
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在留期間は公式の記載が分かれている
ここで、注意しておきたい点があります。ゴールデンビザの在留期間について、公式の記載が一致していません。
| ソース | 記載 |
|---|---|
| UAE政府ポータル（u.ae） | 不動産投資は5年 |
| 連邦身分・市民権庁（ICP） | 不動産の投資家は5年に短縮された |
| ドバイ土地局（DLD） | 10年の許可を前提にした手数料を掲示 |
| ドバイ入国管理当局（GDRFA） | 10年、条件を満たせば延長できる |
いずれも2026年8月29日に確認したものです。ここでは、どちらのソースが何と記載しているかを並べます。
連邦の案内は5年としている
UAE政府ポータルは、不動産投資による取得について「5 years (real estate investments)」と記載しています。
連邦身分・市民権庁（ICP）はさらに踏み込んで、「the Cabinet reduced the residency of investors in property to 5 years, while investing in other sectors grants a renewable 10-year residency」としています。不動産の投資家については5年に短縮され、他の分野への投資は10年、という説明です。
ドバイ側の案内は10年としている
一方、ドバイ側の案内は10年です。
ドバイ土地局の申請ページは、10年の許可を前提にした手数料の内訳を掲示しています。ドバイ入国管理当局（GDRFA）も、有効期間を10年とし、条件を満たす限り延長できると記載しています。
連邦の案内が5年、ドバイ側の案内が10年で、2対2に分かれている状態です。
「ゴールデンビザは10年」と説明している情報は多く見かけます。ただし公式の記載は一致していません。実際に何年で発給されるかは、申請の窓口で確認してください。
申請の手続きは4つの段階で進む
条件を満たしたら、次は申請です。ドバイ土地局は手続きを4つの段階で案内しています。
先に必要書類を確認しておきましょう。
| 必要書類 |
|---|
| パスポート |
| 権利証（Title Deed。電子版でも可） |
| 顔写真 |
| エミレーツID（持っている場合） |
| 現在の居住許可の写し（持っている場合） |
| 物件状況証明書（ドバイ土地局が発行。価額の証明として） |
出典：ドバイ土地局の申請案内およびGDRFAの案内（2026年8月29日確認）
権利証は物件を購入したときに発行されるもので、ビザのために別途取得する書類ではありません。
ここでは、手続きを4つの段階で解説していきます。
サービスセンターへ出向く
1段階目です。ドバイ土地局は「A customer will move to a service center」と記載しています。
ここが計画に関わる部分です。申請者本人がドバイの窓口へ出向く必要があります。日本にいたまま手続きを終えることはできません。同伴者も認められないと記載されています。
物件の購入をオンラインで進められたとしても、ビザの申請では渡航が必要になります。購入の計画を立てる段階で、渡航のタイミングを織り込んでおくと後が楽になります。
なお2年の投資家居住については、受付の窓口が複数案内されています。曜日や時間が窓口ごとに異なるため、訪問前に確認してください。
書類を提出して手数料を払う
2段階目です。「A customer will submit the service requirements and pay the fees」と記載されています。書類の提出と手数料の支払いが、同じ段階で行われます。
必要書類はこの章の冒頭でまとめたとおりです。日本で用意する書類がある場合は、取得や翻訳に時間がかかることもあるため、渡航前に準備を始めておくことをおすすめします。
手数料の内訳は次の章で確認します。
センターで健康診断を受ける
3段階目です。「A customer will perform a medical examination at the center」と記載されています。
同じセンターの中で受けられます。別の医療機関へ移動する必要はありません。検査の内容については公式に記載がないため、ここでは触れません。
居住許可がメールで届く
4段階目です。「Sending the residence permit of the applicant via e-mail」と記載されています。
窓口で受け取るのではなく、メールで送られてきます。手続き自体の所要は7〜10営業日が目安です。
つまり、渡航して申請を済ませた後は、日本に戻ってから結果を受け取る形も取れることになります。
かかる費用と期間
費用の内訳を確認します。ドバイ土地局が掲示している金額をそのまま並べます。
| 項目 | ゴールデンビザ（10年） |
|---|---|
| 医療検査 | AED700 |
| エミレーツID | AED1,153 |
| 居住確認 | AED2,856.75 |
| 部門手数料 | AED4,020 |
| 管理手数料 | AED1,155 |
| 合計 | AED9,884.75 |
出典：ドバイ土地局の申請案内（2026年8月29日確認）
ここでは、費用と期間を4つの視点で解説していきます。
ゴールデンビザの手数料はおよそAED9,884
合計はAED9,884.75です。日本円ではおよそ43万円になります（1AED＝約43.55円換算、2026年8月29日時点）。
物件の価格に比べれば小さな金額ですが、内訳を知っておくと当日の見通しが立ちます。医療検査と身分証の発行が含まれている点も、手続きの中身を想像しやすくなると思います。
手数料は改定されることがあります。申請の前に、その時点の公式の掲示で確認してください。
2年の投資家ビザはおよそAED10,212
一方、2年の投資家居住はAED10,212.50です。日本円ではおよそ44万5,000円になります（同じ換算・時点）。
期間は5分の1ですが、手数料は10年のゴールデンビザより高く設定されています。金額の差だけで選ぶ判断にはならない、ということです。
2年ごとに更新すれば、手数料は積み上がっていきます。長く保有する見通しがあるなら、条件を満たしてゴールデンビザを取るほうが、手続きの回数も費用も抑えられる計算になります。
手続きの期間はどちらも7〜10営業日
所要期間は、どちらも「7 – 10 business days」と記載されています。
ここで注意したいのは、これが手続きにかかる期間だという点です。物件を探し始めてからビザが届くまでの全体の期間ではありません。
物件の選定、契約、登記、そして渡航の調整を含めると、全体はもっと長くなります。
物件の取得費用は別にかかる
ビザの手数料とは別に、物件を購入する際の費用がかかります。登録料をはじめ、購入時にはまとまった実費が発生します。
ビザの手数料だけを見て資金計画を立てると、足りなくなります。購入時の費用は別記事にまとめています。
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取得したあとに関わること
ビザは取って終わりではありません。保有している間に関わってくることを整理します。
ここでは5つの視点で解説していきます。
家族を帯同できる
ゴールデンビザでは、家族を帯同できます。配偶者、子、親が対象として案内されています。
人数や年齢の条件、必要になる書類は家族構成によって変わります。詳しくは制度全体を解説した記事にまとめています。
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更新には条件の維持が必要になる
更新制である以上、条件を満たし続けることが前提になります。
GDRFAは、有効期間について条件を満たす限り延長できると記載しています。裏を返せば、条件を満たさなくなった場合は延長できない可能性があるということです。
条件となった物件を保有し続けているかどうかが、ここに関わってきます。
長期間ドバイを離れても失効しない
日本に住みながらビザを持ちたい方にとって、ここは重要です。
通常の居住ビザは、一定期間を超えて国外にいると効力を失う仕組みになっています。ゴールデンビザはこの扱いが違います。
UAE政府ポータルは、ゴールデンビザの特長として「the ability to stay outside the UAE for more than the usual period of six months needed to keep their residence visa valid」と記載しています。通常の居住ビザで必要とされる6か月のルールを超えて国外に滞在できる、という説明です。
GDRFAも「the residency is considered void only if it expires outside the country」としており、期限が切れない限り、国外にいることだけで無効にはならないという扱いです。
半年ごとにドバイへ入国しなければ維持できない、という心配は、ゴールデンビザについては当てはまりません。
なお、これはゴールデンビザについて確認したものです。2年の投資家居住が同じ扱いになるかは公式に確認できていないため、そちらを検討する場合は申請先で確かめてください。滞在できる期間の上限についても、公式に明示がないため本記事では触れません。
物件を売却したときの扱いを確認しておく
条件の章で触れたとおり、ゴールデンビザが有効な間は、物件に権利の制限が置かれます。所有が続くことを担保するための仕組みです。
そのため、保有中に物件を手放したい状況になったときの扱いは、事前に確認しておく必要があります。
売却するとビザが失効する、と公式に書かれているわけではありません。ただし、いつでも自由に売却できる前提で計画を立てるのは避けたほうがよいと思います。
物件の価格が下がった場合の扱いについても、公式の記載を確認できていません。判断が必要になる場面では、申請先に確認してください。
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日本に住み続けるなら日本側の課税は続く
ビザを取得しても、日本に住み続ける限り、日本側の課税は続きます。
ドバイの居住ビザを持っていることと、日本の税法上の非居住者になることは別の話です。非居住者と認められるかどうかは、生活の実態によって判断されます。
「ビザを取れば節税になる」という理解は正確ではありません。この点は税務の記事で詳しく解説しています。
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ドバイのゴールデンビザと不動産についてよくある質問
いくらの物件を買えば対象になりますか？
ゴールデンビザは、物件の価額が合計200万AED以上であることが条件です。1つの物件で満たす必要はなく、本人名義の複数の物件を合計して判断されます。なお2年の投資家居住については、個人所有であれば物件の価額を問わないと案内されています。金額の条件が違うため、どちらを狙うかを先に決めておくと物件選びが進めやすくなります。
ローンで買った物件でも申請できますか？
できます。GDRFAは「mortgaged property is acceptable」と明記しています。ただし条件があり、銀行からその物件に居住許可を出すことに異議がない旨のレターを取って提出する必要があります。現金一括でなければ対象にならない、ということはありません。
日本にいたまま手続きできますか？
できません。ドバイ土地局の案内では、手続きの1段階目が窓口へ出向くことになっており、申請者本人が現地にいる必要があります。同伴者も認められません。ただし許可自体はメールで届くため、申請を済ませたあとは日本で結果を待つ形が取れます。渡航のタイミングは購入の計画に織り込んでおいてください。
ビザは何年ですか？
公式の記載が分かれています。UAE政府ポータルと連邦身分・市民権庁は不動産投資について5年としており、ドバイ土地局とドバイ入国管理当局は10年としています。「10年」と説明している情報を多く見かけますが、公式の記載は一致していません。実際に何年で発給されるかは、申請の窓口で確認してください。
商業用の物件でも対象になりますか？
GDRFAは対象について「all types of properties」と記載しており、物件の種類による制限は設けられていません。居住用に限られるわけではないという読み方になります。ただし個別の物件が条件を満たすかどうかは、価額の証明を含めて申請先の判断になります。検討している物件がある場合は、事前に確認してください。
ビザを取れば日本の税金は減りますか？
減りません。日本に住み続ける限り、日本側の課税は続きます。ドバイの居住ビザを持つことと、日本の税法上の非居住者になることは別の話で、非居住者と認められるかどうかは生活の実態で判断されます。移住を伴う場合の税務は、専門家に確認することをおすすめします。
まとめ｜2種類のビザを知ってから物件を選ぶ
ドバイの不動産で居住ビザを取ることはできます。要点を整理します。
- 公式が示す条件は物件と名義に関するもので、国籍による制限は示されていない
- 不動産で取れる居住ビザは2種類あり、ゴールデンビザは合計200万AED以上、2年の投資家居住は個人所有なら価額を問わない
- ゴールデンビザの条件は4つ。合計200万AED以上、本人名義、物件への権利の制限、抵当がある場合は銀行の承諾
- 申請はドバイの窓口で4段階。日本にいたままでは完結しない
- 在留期間は公式の記載が5年と10年に分かれている
物件を探し始める前に、どちらのビザを狙うかを決めておくと、見るべき価格帯が定まります。条件となる物件は保有し続けることが前提になるため、出口まで含めて考えておくことをおすすめします。
制度は変更されることがあります。実際に申請する際は、その時点の公式情報を確認してください。本記事は一般的な情報の提供であり、個別の可否を保証するものではありません。税務や法務に関わる判断については、専門家にご相談ください。
